Modernisierungsumlage: Was Vermieter umlegen d\u00fcrfen und was Mieter wissen m\u00fcssen
Was ist die Modernisierungsumlage?
Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern, nach einer Modernisierung einen Teil der Kosten durch eine dauerhafte Mieterh\u00f6hung auf den Mieter umzulegen:
Gesetzliche Grundlage: \u00a7 559 BGB. Erlaubt: 8% der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete umzulegen.
Beispielrechnung:
- Modernisierungskosten: 20.000 EUR (z.B. neue Heizung, Fenster)
- J\u00e4hrliche Umlage: 20.000 EUR \u00d7 8% = 1.600 EUR/Jahr
- Monatliche Mieterh\u00f6hung: 133 EUR/Monat
Kappungsgrenze: Wie viel ist maximal erlaubt?
Seit der Mietrechtsreform 2019 gilt eine strenge Kappungsgrenze:
- Maximale Erh\u00f6hung: Die Miete darf durch Modernisierungsumlagen innerhalb von 6 Jahren h\u00f6chstens um 3 EUR/m\u00b2 steigen.
- F\u00fcr niedrige Ausgangsmieten: Wenn die Miete vor der Modernisierung unter 7 EUR/m\u00b2 lag, gilt eine Kappungsgrenze von 2 EUR/m\u00b2 in 6 Jahren.
Beispiel: 70 m\u00b2 Wohnung mit aktueller Miete 900 EUR (12,86 EUR/m\u00b2). Maximale Modernisierungsumlage: 70 m\u00b2 \u00d7 3 EUR = 210 EUR/Monat \u2014 auch wenn rechnerisch mehr angezeigt w\u00e4re.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse) gilt manchmal zus\u00e4tzlich: max. 2 EUR/m\u00b2 in 6 Jahren. Gemeinde-spezifisch pr\u00fcfen.
Ank\u00fcndigungspflichten des Vermieters
Vor einer Modernisierung gelten klare Informationspflichten:
- Modernisierungsank\u00fcndigung: Mindestens 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich mitteilen. Inhalt: Art der Ma\u00dfnahme, voraussichtlicher Beginn und Dauer, voraussichtliche Mieterh\u00f6hung nach Abschluss.
- Mieterh\u00f6hung nach Abschluss: Nach Fertigstellung Mieterh\u00f6hung schriftlich ank\u00fcndigen. Mieterh\u00f6hung wirkt ab dem 1. des 3. Monats nach Zugang des Schreibens.
- Kostennachweise: Der Vermieter muss die tats\u00e4chlichen Kosten nachweisen k\u00f6nnen.
Mieter haben ein Sonderk\u00fcndigungsrecht: Wenn die Miete durch Modernisierung um mehr als 10% steigen soll, k\u00f6nnen sie bis zum Ende des \u00fcbern\u00e4chsten Monats nach Erhalt der Modernisierungsank\u00fcndigung k\u00fcndigen (Sonderk\u00fcndigungsrecht \u00a7 555e BGB).
Was Vermieter NICHT umlegen d\u00fcrfen
Nicht alle Kosten k\u00f6nnen umgelegt werden:
- Instandhaltungskosten: Was ohnehin repariert werden m\u00fcsste (z.B. undichtes Dach ersetzen), z\u00e4hlt nicht als Modernisierung und muss abgezogen werden.
- Erhaltungsaufwand: Normale Abnutzung und Reparaturen k\u00f6nnen nicht umgelegt werden.
- \u00d6ffentliche Mittel/F\u00f6rderung: KfW-Zusch\u00fcsse oder Steuerf\u00f6rderungen, die der Vermieter f\u00fcr die Modernisierung erhalten hat, m\u00fcssen von den umlagef\u00e4higen Kosten abgezogen werden.
F\u00fcr die Abgrenzung: Wenn das Dach undicht war UND gleichzeitig neue D\u00e4mmung eingebaut wird, ist nur der Mehraufwand der D\u00e4mmung umlagef\u00e4hig. Mehr: Energetische Sanierung.
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Häufige Fragen
Wie viel darf der Vermieter nach Modernisierung umlegen?
8% der umlagef\u00e4higen Modernisierungskosten pro Jahr. Maximal darf die Miete durch Modernisierungsumlagen in 6 Jahren um 3 EUR/m\u00b2 steigen (Kappungsgrenze). Bei Ausgangsmieten unter 7 EUR/m\u00b2: max. 2 EUR/m\u00b2.
Wie lange im Voraus muss eine Modernisierung ank\u00fcndigt werden?
Mindestens 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich. Die Ank\u00fcndigung muss Art, Beginn, Dauer und voraussichtliche Mieterh\u00f6hung nennen.
Kann der Mieter bei Modernisierung k\u00fcndigen?
Ja. Bei geplanter Mieterh\u00f6hung von mehr als 10% hat der Mieter ein Sonderk\u00fcndigungsrecht: bis Ende des \u00fcbern\u00e4chsten Monats nach Zugang der Modernisierungsank\u00fcndigung (\u00a7 555e BGB).
Was z\u00e4hlt als Modernisierung im Sinne des \u00a7 559 BGB?
Maßnahmen, die den Wohnwert erh\u00f6hen oder Energie sparen (z.B. D\u00e4mmung, neue Heizung, Solaranlage, Fahrstuhl). Reine Instandhaltungskosten (Reparaturen) z\u00e4hlen NICHT.