Neubau vs. Bestandsimmobilie: Der direkte Vergleich für Kapitalanleger 2026
Kaufpreis & Rendite: Neubau vs. Bestand im direkten Vergleich
| Kriterium | Neubau (2023+) | Bestandsimmobilie | Vorteil |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis/m² | 4.500–7.000 EUR (je Lage) | 2.500–5.000 EUR | Bestand 20–40% günstiger |
| Kaufnebenkosten | Gleich (8–15%) | Gleich (8–15%) | Neutral |
| Mietrendite brutto | 2,5–4% | 3,5–6% | Bestand 1–2% höhere Bruttorendite |
| AfA-Satz | 3% p.a. (Neubau ab 2023) | 2% p.a. (Altbau) | Neubau 50% höhere Abschreibung |
| Instandhaltungskosten | Gering (erste 10–15 Jahre) | Höher (je nach Baujahr) | Neubau langfristig planbarer |
| Sanierungspflicht (GEG) | Keine (bereits EH 55+) | Bei Kauf möglich (wenn EH G/H) | Neubau kein Sanierungsrisiko |
Fazit: Bestand bei besserem Cashflow durch höhere Rendite; Neubau bei Steueroptimierung und Planbarkeit. Rendite berechnen →
AfA-Vorteil Neubau: Wann lohnt sich die höhere Abschreibung?
Seit 2023 gilt für Neubauten eine erhöhte AfA von 3% statt 2% p.a. Das klingt klein — ist aber über Jahre erheblich:
| Objekt | Kaufpreis | Gebäudeanteil (80%) | AfA/Jahr | Steuerersparnis (42%) |
|---|---|---|---|---|
| Neubau (3% AfA) | 400.000 EUR | 320.000 EUR | 9.600 EUR | 4.032 EUR/Jahr |
| Bestand (2% AfA) | 300.000 EUR | 240.000 EUR | 4.800 EUR | 2.016 EUR/Jahr |
| Unterschied | +100.000 EUR Kaufpreis | — | +4.800 EUR/Jahr AfA | +2.016 EUR/Jahr Steuerersparnis |
AfA vollständig erklärt → · Steuerstrategie für Kapitalanleger
Sanierungsrisiko Bestand: Was droht wirklich?
Das größte Argument gegen Bestandsimmobilien ist das Sanierungsrisiko. Wie real ist es?
| Energieeffizienzklasse | Sanierungsbedarf | Kosten | Pflicht? |
|---|---|---|---|
| A+ bis C | Keiner | — | Nein |
| D bis F | Mittel (Heizung, Dämmung) | 15.000–40.000 EUR | Nein (empfohlen) |
| G | Hoch (Heizungstausch Pflicht nach Eigentumswechsel) | 10.000–25.000 EUR | Heizungstausch innerhalb 2 Jahre |
| H | Sehr hoch | 30.000–80.000 EUR | Umfangreiche Sanierungspflicht |
Schutzmaßnahmen beim Kauf:
• Energieausweis vor Kauf prüfen (Pflicht!)
• Gebäudecheck durch Sachverständigen (300–800 EUR)
• Sanierungskosten in Kaufpreisverhandlung einfließen lassen
• KfW-Förderung einkalkulieren: bis 30% Tilgungszuschuss möglich
Mehr: Sanierungspflicht erklärt · Energieausweis Guide
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Häufige Fragen
Was kaufe ich als Einsteiger: Neubau oder Bestand?
Für Einsteiger mit begrenztem Eigenkapital ist Bestand häufig besser: günstigerer Kaufpreis, höhere Bruttorendite, sofortige Mieteinnahmen. Wichtig: Energieausweis prüfen, Sanierungskosten einplanen, B und besser als C anstreben. Einsteiger-Guide →
Lohnt sich Neubau trotz geringerer Rendite?
Ja wenn: Grenzsteuersatz 42%+, langfristiger Haltezeitraum (20+ Jahre), Standort mit hohem Mietsteigerungspotenzial, du Sanierungsrisiken vermeiden willst. Die 3% AfA seit 2023 ist ein echter Vorteil für hohe Einkommenssteuersätze.
Was ist besser für Kapitalanleger: Altbau oder Neubau?
Altbau (Bestand): Höhere Bruttorendite, günstiger, aber mehr Sanierungsrisiken. Neubau: Niedrigere Rendite, teurer, aber geringeres Risiko und höhere AfA (3%). Steueroptimiert: Neubau. Renditeoptimiert: Bestand in guten Lagen.
Gibt es eine Sanierungspflicht beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
Ja, teilweise. Bei Eigentumswechsel muss die Heizungsanlage ggf. getauscht werden (GEG 2024). Konkret: Heizung älter als 30 Jahre → Tauschpflicht innerhalb 2 Jahre nach Eigentumserwein. Außerdem: Dachoberste Geschossdecke dämmen. Details: Sanierungspflicht
Welche Rendite ist bei Neubau realistisch?
Realistisch sind 2,5–3,5% Bruttorendite, nach Kosten 1,5–2,5% Nettomietrendite. Neubau in Toplagen (München, Frankfurt) oft nur 2% Bruttorendite — fast nur noch als Wertanlage geeignet, nicht für Cashflow.