Renovierungspflicht: Wer muss in der Mietwohnung renovieren — Mieter oder Vermieter?

Grundregel: Wer ist für Renovierung zuständig?

Die gesetzliche Ausgangslage:

• Vermieter-Pflicht nach BGB: Grundsätzlich muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 BGB). Das schließt Schönheitsreparaturen ein. Kurz: Ohne anderslautende Vereinbarung muss der Vermieter renovieren.
• Abweichung per Mietvertrag: Die meisten Mietverträge übertragen Schönheitsreparaturen auf den Mieter — durch sogenannte Schönheitsreparaturklauseln. Das ist grundsätzlich zulässig, aber nur wenn die Klausel wirksam ist.
• Was sind Schönheitsreparaturen? Tapezieren, Anstreichen von Decken und Wänden, Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Türen und Fenstern (Innenseite). NICHT: Grundrenovierung, Erneuerung von Böden, Rohren, Elektrik. Mehr: Mietrecht Mieter.
• Wichtig: Viele Klauseln sind unwirksam (BGH-Rechtsprechung seit 2004). Prüfe deine Klausel, bevor du renovierst!

Unwirksame Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Diese Klauseln hat der BGH für unwirksam erklärt:

• Starre Fristenklauseln: "Mieter renoviert alle 3 Jahre Küche/Bad, alle 5 Jahre Wohnräume" ohne Rücksicht auf tatsächlichen Zustand: unwirksam (BGH 2004). Begründung: zwingt zu Renovierung auch wenn keine nötig.
• Endrenovierungsklauseln: "Bei Auszug muss Mieter renovieren" ohne Einschränkung: oft unwirksam, wenn Wohnung renoviert übergeben wurde oder Fristen nicht eingehalten werden können. Mehr: Wohnungsübergabe.
• Farbvorgaben: "Wände müssen bei Auszug weiß sein" oder bestimmte Farben vorgeschrieben: unwirksam wenn zu starr (BGH 2008). Mieter muss helle, neutrale Farbtöne wählen — aber nicht zwingend weiß.
• Quotenabgeltungsklauseln: Anteilige Renovierungskosten bei Auszug vor Fristende: seit BGH 2015 generell unwirksam. Bedeutet: Wenn die Grundklausel wirksam ist, aber die Quotenabgeltung unwirksam, schuldet Mieter entweder volle Renovierung oder gar nichts.

Was Mieter tatsächlich renovieren müssen

Wann und wie Mieter renovieren müssen:

• Voraussetzung 1 — wirksame Klausel: Nur wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist, muss der Mieter renovieren. Zweifel: Mieterverein oder Anwalt fragen.
• Voraussetzung 2 — tatsächlicher Renovierungsbedarf: Auch bei wirksamer Klausel: Mieter muss nur renovieren wenn Renovierungsbedarf durch normale Abnutzung entstanden ist. Wer 1 Jahr wohnt und kaum Gebrauchsspuren hinterlässt: keine Renovierungspflicht.
• Was zu renovieren ist: Wände und Decken streichen/tapezieren, Türen und Fenster (innen) streichen, Heizkörper streichen. Nicht: Böden schleifen, Fliesen erneuern, Sanitär. Mehr: Renovierungskosten.
• Eigenleistung erlaubt: Mieter muss nicht Handwerker beauftragen — Eigenleistung ist zulässig, wenn das Ergebnis fachgerecht ist. Vermieter kann keine Profi-Arbeit verlangen wenn Eigenleistung vereinbart.

Vermieter-Pflichten bei Reparaturen während der Mietzeit

Was der Vermieter in jedem Fall bezahlen muss:

• Kleinreparaturklausel: Vermieter kann kleine Reparaturen bis ca. 75–150 EUR/Einzelfall und ca. 200–300 EUR/Jahr auf Mieter übertragen (wenn wirksam im Mietvertrag). Mehr: Vermieter Pflichten.
• Alles andere zahlt der Vermieter: Heizung defekt, Rohre undicht, Fenster undicht (Dichtungen), Elektrik, Dach, Feuchtigkeitsschäden, Schimmel durch Baumängel. Mehr: Schimmel in der Mietwohnung.
• Mieter kann Mietminderung verlangen: Wenn Vermieter Reparaturen nicht ausführt: Mietminderung bis zur Behebung des Mangels. Quoten: Heizungsausfall im Winter bis 100%, kleiner Schaden 5–10%. Mehr: Mietminderung.
• Reaktionsfrist: Vermieter muss zumutbar zeitnah reagieren (dringende Mängel: sofort, normale Mängel: 2–4 Wochen). Bei Untätigkeit: Mieter kann selbst beauftragen und Kosten einbehalten.

Alle Guides ansehen →