Sanierungspflicht: Was Immobilieneigent\u00fcmer gesetzlich tun m\u00fcssen

Sanierungspflichten nach GEG 2024: \u00dcberblick

Das Geb\u00e4udeenergiegesetz (GEG, in Kraft seit 2020, zuletzt ge\u00e4ndert 2024) definiert folgende Kernpflichten:

• Heizungsaustauschpflicht (\u00a7 71 GEG): Neue Heizungen m\u00fcssen ab 2024 mindestens 65% erneuerbare Energie nutzen. Gilt f\u00fcr Neubau sofort, f\u00fcr Bestand mit Übergangsfristen je nach Gemeindenetz\u00e4lterpr\u00fcfung.
• Austausch alter \u00d6l-/Gasheizungen: \u00d6lheizungen \u00fcber 30 Jahre DARF nicht mehr betrieben werden (\u00a7 72 GEG). Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel.
• D\u00e4mmpflicht Dach/Decke (\u00a7 47 GEG): Nicht ausgebaute oberste Geschossdecken m\u00fcssen ged\u00e4mmt sein (U-Wert 0,24 W/(m\u00b2K) oder besser).
• Beim Eigent\u00fcmerwechsel: Neuer Eigent\u00fcmer hat 2 Jahre Zeit, Pflichten zu erf\u00fcllen (Heizungsaustausch, D\u00e4mmung).

Was gilt beim Kauf eines sanierungsbed\u00fcrftigen Hauses?

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie \u00fcbernimmst du alle Sanierungspflichten des Vorg\u00e4ngers:

• 2 Jahre \u00dcbergangsfrist: Nach Eigent\u00fcmerwechsel hast du 2 Jahre, um gesetzliche Sanierungspflichten zu erf\u00fcllen. Das schlie\u00dft Heizungsaustausch und Dachd\u00e4mmung ein.
• Energieausweis: Muss bei Besichtigung vorgelegt werden und gibt Hinweise auf n\u00f6tige Ma\u00dfnahmen. Mehr: Energieausweis.
• Kaufpreisverhandlung: Sanierungsbed\u00fcrftigkeiten sind Verhandlungsargument. Gutachter-Kostenscha\u00e4tzung als Basis nutzen. Mehr: Besichtigung.
• Sanierungskosten einplanen: Vollst\u00e4ndige Sanierung = 300\u20131.500 EUR/m\u00b2, je nach Zustand. F\u00fcr 100 m\u00b2: 30.000\u2013150.000 EUR zus\u00e4tzlich zum Kaufpreis.

F\u00f6rderung f\u00fcr Pflichtsan\u00fcizerungen nutzen

Viele Sanierungspflichten werden staatlich gef\u00f6rdert:

• BEG (Bundesf\u00f6rderung f\u00fcr effiziente Geb\u00e4ude): 15\u201335% Zuschuss f\u00fcr W\u00e4rmepumpe, D\u00e4mmung, Fenster. \u00dcber BAFA oder KfW.
• KfW 261: Kredit + Tilgungszuschuss bei Gesamtsanierung auf Effizienzhaus-Standard. Mehr: KfW-F\u00f6rderung.
• Steuervorteil f\u00fcr Kapitalanleger: Sanierungskosten als sofortige Werbungskosten oder \u00fcber AfA absetzbar (bei Vermietung). Mehr: Steuern Vermieter.
• Energieberater beauftragen: Ein qualifizierter Energieberater (BEG: F\u00f6rderung f\u00fcr Energieberatung selbst m\u00f6glich) plant die Sanierung in der richtigen Reihenfolge f\u00fcr maximale Einsparung.

Was passiert wenn du Sanierungspflichten ignorierst?

Sanierungspflichten sind kein optionaler Hinweis:

• Bu\u00dfgelder: Verletzung von GEG-Pflichten kann mit Bu\u00dfgeldern bis zu 50.000 EUR belegt werden (\u00a7 108 GEG).
• Kein F\u00f6rderanspruch: Wer Pflichten ignoriert, verliert Anspruch auf F\u00f6rderungen.
• Verkaufsprobleme: Sanierungsbed\u00fcrftige Immobilien mit bekannten Pflichten sind schwerer zu verkaufen. Energieausweis-Pflicht macht M\u00e4ngel sichtbar.
• Mieterprobleme: Vermieter von Objekten mit Pflichtverst\u00f6\u00dfen riskieren Mietminderungen wegen Mängel. Mehr: Mietminderung.