Immobilien Besichtigung: Was du sehen, fragen und pr\u00fcfen musst

Vorbereitung: Was du vor der Besichtigung tun solltest

Gute Vorbereitung f\u00fchrt zu besseren Erkenntnissen:

• Infos vorab sammeln: Bitte schon vor der Besichtigung um Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre (bei Eigentumswohnung: WEG-Protokolle).
• Online-Recherche: Bodenrichtwert f\u00fcr die Lage pr\u00fcfen (Bodenrichtwert). Wie lange l\u00e4uft das Inserat? \u00dcber 60 Tage = Verhandlungsspielraum.
• Zeitplanung: Besichtigung tagsüber und bei Tageslicht! Nie nachts oder in der D\u00e4mmerung. 60\u201390 Minuten einplanen.
• Zweite Person: Nimm jemanden mit, der sachlich denkt und nicht von der Aufregung mitgerissen wird. Bester Fall: Bausachverst\u00e4ndiger (500\u20131.000 EUR, lohnt sich fast immer).

Bei der Besichtigung: Worauf du achten musst

Die wichtigsten Pr\u00fcfpunkte bei der Besichtigung:

• Feuchtigkeit & Schimmel: In Ecken, hinter M\u00f6beln, im Keller, im Bad. Riechen (muffiger Geruch = Feuchtigkeitsproblem), Thermometer (k\u00e4ltere W\u00e4nde = ggf. Wärmebrücke).
• Dach: Alter und Zustand (sichtbar von au\u00dfen oder Spitzboden). Wann letztes Mal erneuert? Flachdach besonders risikobehaftet.
• Heizung: Alter (nach 20\u201325 Jahren: Austausch f\u00e4llig), Energietr\u00e4ger (Öl/Gas = Zukunftsrisiko durch GEG), Heizkostenabrechnungen verifizieren.
• Elektrik: FI-Schutzschalter vorhanden? Alter des Leitungssystems (alte Aluminiumleitungen sind Risiko).
• Fenster & D\u00e4mmung: Zweifach-/Dreifachverglasung? Zugluft testen. Fassad\u00e4mmung erkennbar?

Fragen an Verk\u00e4ufer oder Makler

Diese Fragen solltest du w\u00e4hrend der Besichtigung stellen:

1. Warum wird die Immobilie verkauft?
2. Wie lange steht sie schon zum Verkauf?
3. Gibt es bekannte M\u00e4ngel (Verk\u00e4ufer hat Offenbarungspflicht!)?
4. Wann wurde das Dach/die Heizung/die Fenster zuletzt erneuert?
5. Wie hoch sind die tats\u00e4chlichen Nebenkosten?
6. Gibt es laufende Rechtsstreitigkeiten (z.B. mit Mietern, Nachbarn)?
7. Bei Mietobjekt: Wie hoch ist die Miete, seit wann wohnt der Mieter?

Nach der Besichtigung: Wie du das Ergebnis bewertest

So wertest du eine Besichtigung aus:

• Bewertungsbogen f\u00fchren: Direkt nach der Besichtigung (noch im Auto) Notizen machen. Nach 10 Besichtigungen verschwimmt die Erinnerung.
• Kostensch\u00e4tzung M\u00e4ngel: F\u00fcr jeden festgestellten Mangel: grobe Kostensch\u00e4tzung. Eingangst\u00fcr: 2.000\u20135.000 EUR. Heizungsanlage: 8.000\u201315.000 EUR. Dach: 20.000\u201360.000 EUR.
• Kaufpreisverhandlung: M\u00e4ngelkosten als Argument nutzen. Faktenbasierte Argumentation ist st\u00e4rker als "ich finde es zu teuer".
• Zweitmeinung: Bei ernstem Interesse: Bausachverst\u00e4ndigen f\u00fcr technische Pr\u00fcfung beauftragen. Investition von 500\u20131.000 EUR kann 20.000\u201050.000 EUR Probleme aufdecken.

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