Scheidung: Was mit der gemeinsamen Immobilie passiert
Die 4 Optionen bei Scheidung und gemeinsamer Immobilie
Bei einer Scheidung gibt es grunds\u00e4tzlich vier Wege f\u00fcr die gemeinsame Immobilie:
- Verkauf an Dritte: Beide einigen sich auf Verkauf, Erl\u00f6s wird geteilt. Einfachste L\u00f6sung, vorausgesetzt beide sind einverstanden.
- Einer \u00fcbernimmt die Immobilie: Ein Partner kauft den anderen aus. Erfordert Bonit\u00e4t f\u00fcr Alleinfinanzierung und notarielle \u00dcbertragung.
- Beide behalten gemeinsam: Selten praktikabel, da gemeinsames Eigentum nach Trennung oft zu Konflikten f\u00fchrt.
- Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung: Gericht versteigert die Immobilie. Meist niedrigster Erl\u00f6s f\u00fcr beide Seiten. Ultima Ratio.
Auseinandersetzung: Wie der Wert aufgeteilt wird
Die Aufteilung des Immobilienwerts bei Scheidung:
- Zugewinnausgleich: Im gesetzlichen G\u00fcterstand (Zugewinngemeinschaft) wird der w\u00e4hrend der Ehe entstandene Zugewinn ausgeglichen. Immobilie zum Scheidungszeitpunkt bewertet, Anfangsverm\u00f6gen (bei Heirat) abgezogen.
- G\u00fctertrennung: Wenn Ehevertrag G\u00fctertrennung vorsieht: Jeder beh\u00e4lt sein Eigentum. Gemeinsames Eigentum (je 50%) nach Miteigentumsanteilen.
- Immobilienbewertung: Gutachten (500\u20131.500 EUR) von Sachverst\u00e4ndigen f\u00fcr den Verkehrswert. Basis f\u00fcr Verhandlung und Ausgleich. Mehr: Immobilien Wertermittlung.
Ausgleich bei \u00dcbernahme: Was man zahlen muss
Wenn ein Partner die Immobilie \u00fcbernimmt:
- Ausgleichszahlung: Typisch: (Verkehrswert − Restschuld) / 2 = Ausgleich f\u00fcr den ausscheidenden Partner.
- Beispiel: Haus wert 500.000 EUR, Kredit 200.000 EUR offen. Nettowert: 300.000 EUR. Partner A zahlt Partner B: 150.000 EUR f\u00fcr dessen H\u00e4lfte.
- Refinanzierung: Der \u00fcbernehmende Partner muss Kredit allein tragen k\u00f6nnen. Bank pr\u00fcft Bonit\u00e4t neu. Ggf. neue Finanzierung erforderlich.
- Grunderwerbsteuer bei \u00dcbertragung: Bei \u00dcbertragung unter Ehegatten im Rahmen der Scheidung: Grunds\u00e4tzlich grunderwerbsteuerpflichtig, aber \u00a7 3 Nr. 5 GrEStG sieht Befreiung f\u00fcr Eheleute im Scheidungsverfahren vor.
Teilungsversteigerung: Was sie bedeutet und wie sie vermieden wird
Die Teilungsversteigerung ist das schlechteste Szenario:
- Was ist sie: Wenn sich Miteigent\u00fcmer nicht einigen, kann jeder beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (\u00a7 180 ZVG). Das Gericht versteigert die Immobilie \u00f6ffentlich.
- Problem: Erzielter Preis oft 50\u201380% des Marktwertes. Beide Seiten verlieren viel Geld gegen\u00fcber einem einvernehmlichen Verkauf.
- Vermeidung: Mediation, Kompromiss \u00fcber Preis und Aufteilung. Notfalls Zwischenlösung: Vermietung der Immobilie mit Ertragsaufteilung.
- Wer darf wohnen bleiben: W\u00e4hrend der Scheidung: Zuteilungsrecht der Ehewohnung (\u00a7 1361b BGB). Das Familiengericht kann einem Partner die alleinige Nutzung \u00fcbertragen.
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Häufige Fragen
Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie bei einer Scheidung?
4 Optionen: Einvernehmlicher Verkauf, einer kauft den anderen aus, beide behalten gemeinsam, oder Teilungsversteigerung (schlechteste Option).
Muss bei einer Scheidung das Haus verkauft werden?
Nicht zwingend. Einer der Partner kann den anderen auskaufen. Erfordert Bonit\u00e4t f\u00fcr Alleinfinanzierung und notarielle \u00dcbertragung.
Was ist die Teilungsversteigerung bei Scheidung?
Wenn keine Einigung: Amtsgericht versteigert die Immobilie auf Antrag eines Miteigent\u00fcmers. Erzielt typisch nur 50\u201380% des Marktwertes. Sollte unbedingt vermieden werden.
Ist die Immobilien\u00fcbertragung bei Scheidung grunderwerbsteuerpflichtig?
Unter Ehegatten im Rahmen der Scheidung grunds\u00e4tzlich steuerfrei nach \u00a7 3 Nr. 5 GrEStG. Gilt nur f\u00fcr direkte \u00dcbertragung zwischen den Ehepartnern.