Mieteinnahmen versteuern: Der komplette Guide für Vermieter 2026
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Mieteinnahmen (Kaltmiete + Nebenkosten) minus Werbungskosten = steuerlicher Gewinn
Steuerlicher Gewinn × persönlicher Einkommensteuersatz = Steuerlast
| Position | Betrag/Jahr | Erläuterung |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 10.800 EUR | 900 EUR × 12 Monate |
| Umlagefähige Nebenkosten | +2.400 EUR | Werden durchgereicht — neutral |
| Mieteinnahmen gesamt | 13.200 EUR | |
| Darlehenszinsen | −7.200 EUR | 2,8% auf 257k Restschuld |
| AfA (2% auf 240k Gebäudeanteil) | −4.800 EUR | Abschreibung |
| Grundsteuer | −600 EUR | Falls nicht umgelegt |
| Verwaltung, Reparaturen | −1.200 EUR | Sonstige Werbungskosten |
| Steuerlicher Gewinn/Verlust | −600 EUR | Verlust! = Steuerersparnis |
Ergebnis: In diesem Beispiel entsteht ein steuerlicher Verlust von 600 EUR. Das reduziert deine Gesamtsteuer. Bei einem Gehalt von 60.000 EUR und 42% Grenzsteuersatz: 600 EUR × 42% = 252 EUR weniger Einkommensteuer. Anlage V korrekt ausfüllen →
Grenzsteuersatz: Was du wirklich auf Mietgewinn zahlst
Mietgewinne werden nicht pauschal versteuert — sie werden deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert:
| Zu versteuerndes Jahreseinkommen | Grenzsteuersatz | Steuer auf zusätzlich 1.000 EUR Mietgewinn |
|---|---|---|
| Bis 11.784 EUR (Grundfreibetrag 2025) | 0% | 0 EUR |
| 11.785 – 17.005 EUR | 14–24% | 140–240 EUR |
| 17.006 – 66.760 EUR | 24–42% | 240–420 EUR |
| 66.761 – 277.825 EUR | 42% | 420 EUR |
| über 277.826 EUR | 45% (Reichensteuer) | 450 EUR |
Praktische Konsequenz: Wer 60.000 EUR Gehalt hat, zahlt auf zusätzliche 1.000 EUR Mietgewinn ca. 420 EUR Steuer (42%). Gleichzeitig erzeugt die AfA-Abschreibung steuerliche Verluste die diesen Grenzsteuersatz mindern. Alle Werbungskosten nutzen →
Wann sind Mieteinnahmen steuerfrei?
Vollständig steuerfreie Mieteinnahmen sind selten, aber es gibt legale Möglichkeiten die Steuerlast auf null zu drücken:
| Situation | Steuerlicher Effekt | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Werbungskosten > Mieteinnahmen | Steuerlicher Verlust = Steuervorteil | AfA + Zinsen häufig ausreichend bei frischem Kauf |
| Zimmervermietung im selbstbewohnten Haus | Freibetrag 520 EUR/Jahr steuerfreie Einnahmen (§ 3 EStG) | Nur für untergeordnete Vermietung im Eigenheim |
| Vermietung im Grundfreibetrag | Steuerfrei bis Grundfreibetrag (11.784 EUR 2025) | Gesamteinkommen unter Grundfreibetrag (Rentner, Teilzeit) |
| Kurzzeitvermietung < 520 EUR/Jahr | Steuerfrei | Bagatellgrenze AirBnB etc. |
Hinweis: Vollständig steuerfreie Mieteinnahmen sind nur in bestimmten Szenarien möglich. Ziel sollte sein: Steuerliche Verluste durch AfA und Zinsen nutzen um Gesamtsteuerlast zu senken. Steuer-Strategie für Kapitalanleger →
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Häufige Fragen
Muss ich Mieteinnahmen immer versteuern?
Ja — Mieteinnahmen unterliegen immer der Einkommensteuer (Anlage V). Aber: Du zahlst nur auf den Gewinn Steuern, also Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Durch AfA und Zinsen ist der steuerliche Gewinn oft gering oder negativ.
Was ist der Unterschied zwischen Mieteinnahmen und Mieteinkünften?
Mieteinnahmen = alle Zahlungen die du vom Mieter bekommst (Kaltmiete + Nebenkosten). Mieteinkünfte = Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Nur die Mieteinkünfte werden versteuert. Bei hohen Werbungskosten (AfA, Zinsen) können Mieteinkünfte negativ sein.
Muss ich als Vermieter Vorauszahlungen leisten?
Ja, sobald die zu erwartende Einkommensteuer über 400 EUR/Jahr liegt, setzt das Finanzamt Vorauszahlungen an (15.3. / 15.6. / 15.9. / 15.12.). Diese basieren auf deinem letzten Steuerbescheid. Im Erstjahr: Nach erster Steuerklärung werden Vorauszahlungen festgesetzt.
Sind Nebenkosten die ich vom Mieter erhalte steuerpflichtig?
Ja, die gesamten Mietzahlungen (Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlungen) sind Einnahmen. Aber die eigentlichen Betriebskosten (Grundsteuer, Wasser, Versicherung etc.) sind gleichzeitig als Werbungskosten absetzbar — neutraler Effekt.
Wann und wo trage ich Mieteinnahmen in die Steuerklärung ein?
In der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) deiner jährlichen Einkommensteuerklärung. Zeile 9 (Einnahmen Kaltmiete), Zeile 13 (Vorausz. Nebenkosten), dann Zeilen 33–55 für alle Werbungskosten. Schritt-für-Schritt-Anleitung →