Teilungserklaerung: Das wichtigste Dokument beim ETW-Kauf
Was steht in der Teilungserklaerung? Alle wichtigen Regelungen
Die Teilungserklaerung wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Diese Bereiche regelt sie:
| Regelungsbereich | Typischer Inhalt | Relevant fuer Kaeufer? |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Die eigentliche Wohnung + Kellerabteil + ggf. Garage/Stellplatz | Hoch -- das ist dein Eigentum |
| Gemeinschaftseigentum | Treppenhaus, Dach, Fassade, Keller (gemeinsam), Aufzug, Grundstueck | Hoch -- Kosten traegst du anteilig |
| Miteigentumsanteile (MEA) | Prozentualer Anteil am Gemeinschaftseigentum (bestimmt Stimmrecht und Kostenverteilung) | Hoch -- MEA bestimmt dein Hausgeld-Anteil |
| Nutzungsbeschraenkungen | Z.B. „nur zu Wohnzwecken“ oder „keine gewerbliche Nutzung“ | Sehr hoch -- kann Vermietungsstrategie einschraenken |
| Sondernutzungsrechte | Terrasse, Garten, Stellplatz -- Sondernutzungsrecht = exklusive Nutzung ohne Eigentum | Mittel |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln fuer das Zusammenleben (Tierhaltung, Musikzeiten, etc.) | Mittel |
WEG-Recht: Hausgeld Eigentumswohnung · Instandhaltungsruecklage pruefen
Worauf Kaeufer bei der Teilungserklaerung achten muessen
Diese 6 Punkte solltest du vor dem Kauf einer ETW in der Teilungserklaerung pruefen:
Steht „nur zu Wohnzwecken“ in der Teilungserklaerung? Dann ist Airbnb-Vermietung oder gewerbliche Nutzung (z.B. Praxis) ohne WEG-Beschluss nicht erlaubt. Fuer Investoren mit Kurzzeitvermietungsstrategie: fatal. Genau lesen!
Ist der Garten, Parkplatz oder die Terrasse wirklich in der Teilungserklaerung als Sondernutzungsrecht eingetragen? Oder nur muendlich vereinbart? Nur der Grundbucheintrag zaehlt rechtlich.
Der MEA bestimmt deinen Anteil an Instandhaltungskosten und Hausgeld. Kleine Wohnung mit hohem MEA = unverhaeeltsnismaessig hohe Kosten. Typisch: MEA ~ Wohnflaeche / Gesamtflaeche.
Aenderungen der Teilungserklaerung erfordern EINSTIMMIGEN Beschluss aller Eigentuemer. In der Praxis fast unmoeglich -- was in der Teilungserklaerung steht, gilt langfristig.
Der Aufteilungsplan ist die geometrische Darstellung aller Wohnungen. Stimmt er mit dem tatsaechlichen Grundriss ueberein? Abweichungen koennen zu Problemen bei Finanzierung und Versicherung fuehren.
Welche Kosten werden nach MEA verteilt, welche nach Kopfteilen oder Wohneinheiten? Das beeinflusst dein jaehrliches Hausgeld erheblich -- besonders bei Aufzuegen oder Heizkosten.
Kaufprozess: Due Diligence Checkliste · Hausgeld: Hausgeld Eigentumswohnung
Teilungserklaerung und Vermietungsstrategie: Was geht, was nicht?
Fuer Kapitalanleger ist die Teilungserklaerung oft der unterschaetzte Engpass:
| Vermietungsstrategie | Zulassig ohne Genehmigung? | Was pruefen? |
|---|---|---|
| Langzeitvermietung (normaler Mietvertrag) | Ja -- immer moeglich | Nur Mietpreisbremse beachten |
| Kurzzeitvermietung (Airbnb, Ferienwohnung) | Oft verboten! | Nutzungszweck in TE pruefen + WEG-Beschluss + Genehmigung Gemeinde |
| Gewerbliche Nutzung (Buero, Praxis) | Abhaengig von TE | „Nur Wohnzwecke“ = verboten. „Wohn- und gewerbliche Nutzung“ = erlaubt. |
| Moebilierte Vermietung | Ja -- Wohnzweck gilt auch bei Moebeln | Nur Mietrecht beachten |
| WG-Vermietung | Ja -- Wohnzweck erfuellt | Mieter muss bei Untervermietung zustimmen lassen (Vermieter) |
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