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Umschuldung Immobilien: So wechselst du zur besseren Finanzierung

Du hast eine Immobilie finanziert \u2014 und der Zinssatz ist h\u00f6her als aktuelle Angebote. Oder deine Zinsbindung l\u00e4uft in 2\u20133 Jahren aus und du willst fr\u00fchzeitig wechseln. Umschuldung (auch: Refinanzierung) bedeutet: bestehenden Kredit durch einen g\u00fcnstigeren ersetzen. Wann das sinnvoll ist, was es kostet und welche Alternativen du hast \u2014 das erkl\u00e4rt dieser Guide.

Was ist eine Umschuldung und wann ist sie m\u00f6glich?

Umschuldung bedeutet: Du l\u00f6st deinen alten Immobilienkredit ab und nimmst einen neuen bei einer anderen (oder der gleichen) Bank auf \u2014 mit besseren Konditionen.

M\u00f6gliche Zeitpunkte

Nach Ablauf der Zinsbindung: Der einfachste Fall. Du bist frei, zur besten Bank zu wechseln. Keine Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung f\u00e4llig.
Nach 10 Jahren Laufzeit: Nach 10 Jahren Kreditlaufzeit hast du ein gesetzliches Sonderk\u00fcndigungsrecht (\u00a7 489 BGB) \u2014 mit 6 Monaten K\u00fcndigungsfrist, auch bei laufender Zinsbindung.
Bei k\u00fcndigbaren Zinsbindungen: Manche Vertr\u00e4ge haben kurze Zinsbindungen (3, 5 Jahre) \u2014 hier hast du fr\u00fcher die M\u00f6glichkeit.
Vorzeitige Abloesung: M\u00f6glich, aber mit Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung.

Wann lohnt sich eine Umschuldung? (Break-even-Rechnung)

Die Grundfrage: Spart der niedrigere Zinssatz mehr als die Umschuldungskosten?

Umschuldungskosten k\u00f6nnen sein:

Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung (bei vorzeitiger Abl\u00f6sung): Oft 1\u20135\u00a0% der Restschuld
Notar- und Grundbuchkosten f\u00fcr Grundschuldabtretung: ca. 0,2\u20130,5\u00a0% der Restschuld
Bereitstellungszinsen der neuen Bank (wenn Kredit fr\u00fchzeitig zugesagt)
Bearbeitungsgeb\u00fchren (selten, aber m\u00f6glich)

Break-even-Beispiel:

Restschuld: 200.000\u00a0\u20ac
Alter Zins: 3,5\u00a0% p.a.
Neuer Zins: 2,8\u00a0% p.a. (neue Bank)
Zinsersparnis pro Jahr: 0,7\u00a0% \u00d7 200.000 = 1.400\u00a0\u20ac/Jahr
Umschuldungskosten: 3.500\u00a0\u20ac (Notar + Grundbuch)
Break-even: 3.500 \u00f7 1.400 = 2,5 Jahre

Nach 2,5 Jahren ist die Umschuldung im Plus. Bei 15 Jahren Restlaufzeit: Gesamtersparnis 21.000\u00a0\u20ac minus 3.500\u00a0\u20ac Kosten = 17.500\u00a0\u20ac Nettoersparnis. Das lohnt sich.

Umschuldung: Schritt f\u00fcr Schritt

So l\u00e4uft eine Umschuldung ab:

Restschuld ermitteln: Aktuelle Tilgungsplan-\u00dcbersicht von der Bank anfordern. Welche Restschuld steht zum geplanten Umschuldungstermin an?
Marktvergleich: Mehrere Banken und Broker (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24) anfragen. Gleiche Konditionen vergleichen: Restschuld, Tilgungssatz, Zinsbindungsdauer.
Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung berechnen lassen: Aktuelle Bank fragen, was eine vorzeitige Abl\u00f6sung kosten w\u00fcrde. Diese Zahl in die Break-even-Rechnung einbeziehen.
Neues Darlehen beantragen: Unterlagen einreichen: Einkommen, aktueller Grundbuchauszug, Wertgutachten oder aktuelle Bewertung.
Grundschuldabtretung oder -l\u00f6schung und Neueintragung: Notar organisiert \u00dcbertragung der Grundschuld auf neue Bank. Bei Abtretung g\u00fcnstiger als L\u00f6schung + Neueintragung.
Auszahlung und Abl\u00f6sung: Neue Bank zahlt aus, alte Bank wird abgel\u00f6st.

Forward-Darlehen: Zukunft sichern

L\u00e4uft deine Zinsbindung in 2\u20133 Jahren aus und du bef\u00fcrchtest steigende Zinsen? Das Forward-Darlehen sichert dir den heutigen Zinssatz f\u00fcr die Anschlussfinanzierung.

Wie funktioniert es: Heute Zinskonditionen vereinbaren, Auszahlung erst in 12\u201360 Monaten
Aufschlag: Je weiter die Auszahlung in der Zukunft, desto h\u00f6her der Zinsaufschlag (0,01\u20130,03\u00a0% pro Monat Vorlaufzeit)
Bei 24 Monaten Vorlauf: ca. 0,3\u00a0% h\u00f6herer Zinssatz als aktuell
Risiko: Wenn Zinsen sinken, bist du an den Forward-Zins gebunden

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Häufige Fragen

Wann lohnt sich eine Umschuldung bei Immobilien?

Wenn der Zinsvorteil (Differenz Alter vs. neuer Zins) die Umschuldungskosten (Notar, Grundbuch, evtl. Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung) innerhalb von 3\u20135 Jahren \u00fcbersteigt. Faustregel: Bei 0,5% oder mehr Zinsvorteil bei noch 10+ Jahren Restlaufzeit lohnt sich der Wechsel fast immer.

Was kostet eine Umschuldung?

Ohne Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung: Notar und Grundbuch f\u00fcr Grundschuldabtretung ca. 0,2\u20130,5% der Restschuld = bei 200.000 EUR ca. 400\u20131.000 EUR. Mit Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung k\u00f6nnen 1\u20135% der Restschuld dazukommen \u2014 das kann 2.000\u201310.000 EUR betragen.

Kann ich meinen Immobilienkredit vor Zinsbindungsende k\u00fcndigen?

Ja \u2014 nach 10 Jahren Laufzeit hast du ein gesetzliches Sonderk\u00fcndigungsrecht (\u00a7 489 BGB) mit 6 Monaten Frist, unabh\u00e4ngig von der Zinsbindung. Vor 10 Jahren nur mit Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung oder bei besonderer Einigung mit der Bank (z.B. bei Verkauf der Immobilie).

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Kredit, der heute zu heutigen Zinsen vereinbart wird, aber erst in der Zukunft (12\u201360 Monate) ausgezahlt wird. Sinnvoll, wenn du deine Anschlussfinanzierung gegen steigende Zinsen absichern willst. Kostet einen kleinen Zinsaufschlag, bietet aber Planungssicherheit.