Untervermietung: Rechte, Pflichten und was Mieter und Vermieter wissen müssen
Wann ist Untervermietung erlaubt?
Untervermietung (§ 540 BGB) ist grundsätzlich genehmigungspflichtig — aber der Mieter kann einen Anspruch auf Erlaubnis haben:
- Anspruch auf Erlaubnis: Wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat (§ 553 BGB). Typische Fälle: Arbeitsaufenthalt im Ausland, Studium in anderer Stadt, finanzielle Notlage, Trennung/Scheidung bei gemeinsamer Wohnung.
- Kein Anspruch bei: Rein finanziellem Interesse (weil es wirtschaftlich vorteilhaft ist), wenn keine besonderen Umstände vorliegen.
- Ausnahme ohne Erlaubnis: Besuch und kurzzeitige Gäste (unter 6–8 Wochen) brauchen keine Genehmigung.
Wichtig: Untervermietung ohne Erlaubnis trotz Anspruch ist ein Kündigungsgrund — selbst wenn der Vermieter die Erlaubnis hätte geben müssen!
Wann darf der Vermieter ablehnen?
Der Vermieter darf die Untervermietungserlaubnis nur ablehnen wenn:
- Person des Untermieters: In der Person des Untermieters liegende Gründe (Beispiel: Untermieter hat bekannte Schulden, ist dem Vermieter als problematisch bekannt).
- Überbelegung: Die Wohnung wäre mit dem Untermieter überbelegt (zu wenige m² pro Person).
- Berechtigte Ablehnung: Sonstige in der Person des Untermieters liegende Gründe die den Vermieter unzumutbar belasten würden.
Darf NICHT abgelehnt werden: Weil der Vermieter grundsätzlich gegen Untervermietung ist oder weil ihm der Wohnungstyp nicht passt. Ein unbegründetes Nein verpflichtet den Vermieter zu Schadensersatz.
Airbnb und Kurzzeitvermietung
Gewerbliche Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking.com) ist ein Sonderfall:
- Nicht erlaubt ohne Genehmigung: Gewerbliche Kurzzeitvermietung ist in der Regel KEIN berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB. Vermieter kann ablehnen.
- Zweckentfremdungsverbote: In vielen Großstädten (Berlin, München, Hamburg) gibt es Zweckentfremdungsverbote. Kurzzeitvermietung von Wohnraum ohne Genehmigung: Bußgeld bis 500.000 EUR möglich.
- Nur mit expliziter Erlaubnis: Für Airbnb-Vermietung immer separate, schriftliche Genehmigung des Vermieters einholen.
Tipps für Vermieter bei Untervermietungsanfragen
Als Vermieter bei Untervermietungsanfragen:
- Anfrage prüfen: Liegt ein berechtigtes Interesse vor? Wer ist der Untermieter?
- Schriftlich reagieren: Ablehnung immer schriftlich und begründet. Unbegründete Ablehnung = Schadensersatzpflicht.
- Erlaubnis mit Auflagen: Erlaubnis kann an Bedingungen geknüpft werden (z.B. kein Airbnb, bestimmte Person).
- Haftung: Der Hauptmieter bleibt vollständig für die Miete und Schäden verantwortlich — nicht der Untermieter. Vermieter hat keinen direkten Anspruch gegen den Untermieter.
Mehr: Mietrecht Vermieter | Wohngemeinschaft vermieten.
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Häufige Fragen
Brauche ich als Mieter eine Erlaubnis für die Untervermietung?
Ja, grundsätzlich schon. Bei berechtigtem Interesse (Auslandsaufenthalt, Scheidung, finanzielle Notlage) hat der Mieter aber einen Anspruch auf Erlaubnis. Der Vermieter darf nur aus sachlichen Gründen ablehnen.
Wann hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis?
Bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB): beruflicher Auslandsaufenthalt, Studium in anderer Stadt, Trennung, finanzielle Notlage. Nicht bei rein wirtschaftlichem Interesse oder Airbnb-Vermietung.
Darf ich über Airbnb untervermieten?
Nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters. Gewerbliche Kurzzeitvermietung ist kein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB. Dazu kommen Zweckentfremdungsverbote in vielen Großstädten.
Was passiert wenn ich ohne Erlaubnis untervermiete?
Der Vermieter kann abmahnen und bei Wiederholung fristlos kündigen — auch wenn der Vermieter die Erlaubnis hätte geben müssen! Deshalb: immer erst Erlaubnis einholen, dann untervermieten.