Vermieter Pflichten: Was muss ich wirklich tun?
Pflichten vor und bei Einzug
Diese Pflichten entstehen bereits beim Abschluss des Mietvertrags:
- Wohnungsgeberbeschätigung (BGG): Innerhalb von 2 Wochen nach Einzug müssen Sie dem Mieter eine Wohnungsgeberbeschätigung ausstellen für die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt. Verwei gerung: Bußgeld bis 1.000 €. Mehr: Wohnungsgeberbestätigung.
- Schlussüber gabeprotokoll: Erstellen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll mit Fotos. Ohne Protokoll: Nachweis von Schäden bei Auszug schwer möglich. Mehr: Wohnungsübergabe.
- Kaution rechtsgemäß anlegen: Kaution (max. 3 Kaltmieten) muss insolvenzsicher getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden — auf einem separaten Kautionskonto oder Bürgschaft. Mehr: Mietkaution.
- Energieausweis vorlegen: Bei Vermietung muss dem Mieter der gültige Energieausweis spätestens bei Besichtigung vorgelegt werden. Fehlt er: Bußgeld bis 15.000 €. Mehr: Energieausweis.
Laufende Pflichten während der Mietzeit
Diese Pflichten gelten dauerhaft für die gesamte Mietzeit:
- Instandhaltungspflicht: Vermieter muss die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand erhalten. Kleinreparaturen bis 100–150 € kann per Klausel auf Mieter übertragen werden (Deckungsgrenze: max. 8 % Jahresmiete). Große Schäden: immer Vermieter. Mehr: Instandhaltung.
- Nebenkostenabrechnung fristgerecht: Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter sein (31.12. des Folgejahres für Vorjahr). Danach können Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden — Erstattungsansprüche des Mieters bleiben! Mehr: Nebenkostenabrechnung.
- Heizung und Warmwasser: Während der Heizperiode (1. Oktober–30. April) müssen die Räume mind. 20–21 °C warm sein. Ausfall länger als 24h: Mietminderungsrecht des Mieters. Mehr: Mietminderung.
- Rauchmelder-Wartung: In fast allen Bundesländern Pflicht, Rauchmelder zu installieren (in Sachsen: Mieter). Regelmäßige Inspektion (jährlich) dokumentieren. Bei Selbstverwaltung: Nachweispflicht.
- Betriebskostenprivileg Kabel-TV (ab 01.07.2024): Kabelgebühren dürfen NICHT mehr als Betriebskosten umgelegt werden! Mieter muss selbst Vertrag abschließen. Mehr: Betriebskosten.
Pflichten bei Kündigung und Auszug
Was Vermieter beim Mietende beachten müssen:
- Kündigungsfristen einhalten: Eigenbedarfskündigung: 3–9 Monate Frist je nach Mietdauer. Form: Schriftlich, eigenhändig unterschrieben, per Einwurfeinschreiben. Kündigung per E-Mail oder WhatsApp: unwirksam. Mehr: Eigenbedarfskündigung.
- Kaution-Rückzahlung: Innerhalb von 3–6 Monaten nach Auszug. Einbehalt nur für nachgewiesene Schäden oder ausstehende Betriebskostennachzahlungen. Zinsen werden dem Mieter gutgeschrieben. Mehr: Kaution.
- Übergabeprotokoll bei Auszug: Zählerstände, Zustand aller Räume, Schlüsselbestätigung. Fotos machen. Beide Parteien unterschreiben. Mehr: Wohnungsübergabe.
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Häufige Fragen
Was passiert wenn ich als Vermieter meine Pflichten verletze?
Je nach Pflichtverletzung: Mietminderungsrecht des Mieters (bis zu 100 % bei Unbewohnbarkeit), Schadensersatzpflicht (z.B. Schäden durch verzögerte Reparaturen), Bußgelder (z.B. fehlender Energieausweis bis 15.000 €), in schweren Fällen Kündigung des Mietvertrags.
Muss ich als Vermieter Reparaturen sofort erledigen?
Bei Notfällen (Heizungsausfall im Winter, Wasserschaden): umgehend (24–48h). Bei normalen Mängeln: angemessene Frist (1–3 Wochen je nach Schwere). Verzögerung: Mietminderungsrecht und evtl. Selbsthilferecht des Mieters (Reparatur auf Vermieterkosten).
Was sind nicht umlagefähige Betriebskosten?
Nicht auf Mieter umlegbar: Reparaturen, Instandhaltung, Verwalterkosten, Bankgebühren, Erbbauzins, Mietausfallversicherung. Umlegbar: Grundsteuer, Wasserkosten, Abwasser, Heizung, Aufzug, Hausreinigung, Müll, Versicherungen (Gebäude). Mehr: Nebenkostenabrechnung.
Darf ich die Wohnung betreten ohne Vorankündigung?
Nein. Vermieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten. Ankündigung: mind. 24 Stunden vorher, begründet (Handwerker, Besichtigung für Nachmieter). Nur bei Notfall (Wasserschaden, Brand) darf ohne Vorankündigung betreten werden.