Werbungskosten Vermieter: Was du als Vermieter steuerlich absetzen kannst
Die 10 wichtigsten Werbungskosten-Positionen
| Position | Abzugsfähig? | Richtwert / Beispiel | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Darlehenszinsen | 100% Ja | Abhängig von Zins & Darlehen (z.B. 8.400 EUR/Jahr bei 300k @ 2,8%) | Nur Zinsanteil, nicht Tilgung! |
| Abschreibung AfA | 100% Ja | 2% des Gebäudewerts (Altbau) oder 3% (Neubau ab 2023) | Wertmäßige Abschreibung; größter Einzelposten |
| Grundsteuer | 100% Ja | 500–2.000 EUR/Jahr je Objekt und Gemeinde | Umlagefähig, aber trotzdem Werbungskosten wenn nicht umgelegt |
| Gebäudeversicherung | 100% Ja | 300–1.200 EUR/Jahr je Gebäudegröße | Wohngebäudeversicherung, Haftpflicht |
| Verwaltungskosten | 100% Ja | 25–40 EUR/Wohneinheit/Monat bei externer Verwaltung | Auch eigener Zeitaufwand nur mit Belegen |
| Reparaturen & Instandhaltung | Ja | 1–2% des Immobilienwerts pro Jahr als Faustregel | Sofort absetzbar (keine Aktivierung als Berücksichtigung) |
| Kontokosten Bankkonto | Ja | 60–200 EUR/Jahr | Separate Konten für Mieteinnahmen empfohlen |
| Steuerberatungskosten | Anteilig Ja | Anteil der Beratung für Vermieter-Teil | Aufteilung nötig wenn auch private Steuererklärung |
| Fahrtkosten Objekt | Ja | 0,30 EUR/km (Pkw) oder öffentliche Verkehrsmittel | Fahrten zu Besichtigungen, Handwerkerterminen, Hausversammlung |
| Inseratskosten / Makler | Ja | Maklerprovision ½ Monatsnettomiete oder Insertkosten | Kosten für Mietersuche vollständig absetzbar |
So trägst du alle Werbungskosten in die Anlage V ein →
Oft vergessene Werbungskosten
Diese Posten werden von vielen Vermietern übersehen — und der Fiskus freut sich:
| Position | Wann absetzbar | Praxis-Tipp |
|---|---|---|
| Fachliteratur (Bücher, Zeitschriften) | Bei Bezug zur Vermietung | Immobilien-Fachbücher, Mietrechts-Ratgeber |
| Mitgliedschaft Haus & Grund | Immer | 35–100 EUR/Jahr — häufig vergessen |
| Telefon/Internet (anteilig) | Belegbarer Anteil | Schriftverkehr mit Mietern, Handwerkern; ca. 20% absetzbar |
| Porto, Büromaterial | Immer | Einschreiben, Mietvertrag-Ausdrucke etc. |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Bei Umfinanzierung wegen Vermietung | Voll absetzbar wenn im Kontext der Vermietung |
| Leerstandskosten | Während Leerstand | Nebenkosten, Zinsen, Grundsteuer auch während Leerstand absetzbar |
| Gartenarbeiten (bei Haus) | Ja | Handwerkerrechnungen oder nachgewiesene Eigenleistung |
| Kontoauszugsgebühren | Ja | Bankgebühren des Vermietungskontos |
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Was ist NICHT absetzbar?
| Position | Warum nicht? | Alternative |
|---|---|---|
| Tilgungsanteil des Kredits | Eigenkapitalaufbau, keine Ausgabe | Zinsen sind absetzbar |
| Kaufpreis / Kaufnebenkosten | Werden über AfA verteilt | AfA über 33–50 Jahre (Gebäudeanteil) |
| Wertsteigerungsmaßnahmen | Aktivierungspflicht | Herstellungskosten: AfA auf verbesserten Wert |
| Privatntzung der Wohnung | Kein Zusammenhang mit Einkünften | Nur bei tatsächlicher Vermietung absetzbar |
| Instandhaltungsrücklage (Zuführung) | Erst bei Ausgabe absetzbar | Wenn Abrechnung kommt: sofort absetzen |
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Häufige Fragen
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
Werbungskosten bei Vermietung sind alle Ausgaben die mit dem Erzielen von Mieteinnahmen zusammenhängen. Sie werden in der Anlage V der Steuerklärung eingetragen und mindern die steuerpflichtigen Einnahmen. Wichtigste Posten: Darlehenszinsen, AfA, Grundsteuer, Reparaturen, Verwaltungskosten.
Können Werbungskosten höher sein als Mieteinnahmen?
Ja — und das ist häufig gewünscht. Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung (Werbungskosten > Mieteinnahmen) kann mit anderen positiven Einnahmen (Gehalt) verrechnet werden und reduziert die Gesamtsteuerlast. Dieser Verlustausgleich ist eines der Hauptargumente für Immobilien-Investitionen.
Muss ich Belege für Werbungskosten aufbewahren?
Ja. Alle Belege müssen 10 Jahre aufbewahrt werden (steuerliche Aufbewahrungspflicht). Digitale Kopien sind zulässig. Tipp: Separate Ordnerstruktur pro Objekt und Jahr für alle Rechnungen, Kontoauszüge, Verträge anlegen.
Kann ich auch Kosten vor dem ersten Mieter absetzen?
Ja — vorweggenommene Werbungskosten. Wenn du Werbungskosten tätigst bevor die Vermietung beginnt (z.B. Renovierung, Maklerkosten für Mietersuche), kannst du diese trotzdem absetzen — sofern die Vermietungsabsicht nachweisbar ist.
Wie trage ich Werbungskosten in die Steuerklärung ein?
In der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung): Zeile 33-55 für Werbungskosten. Darlehenszinsen in Zeile 34, AfA in Zeile 33, sonstige Kosten in den relevanten Zeilen. Steuerberater oder ELSTER-Software verwenden. Schritt-für-Schritt-Anleitung →