Anschlussfinanzierung: Optionen vergleichen und besten Zinssatz sichern

Was ist Anschlussfinanzierung?

Nach Ablauf der Zinsbindungsperiode deines Immobilienkredits (typisch 10\u201315 Jahre) muss die Restschuld neu finanziert werden \u2014 das ist die Anschlussfinanzierung. Es gibt drei Hauptoptionen:

• Prolongation: Vertrag mit der bestehenden Bank verl\u00e4ngern. Einfachster Weg, meist NICHT der g\u00fcnstigste. Bank schickt oft 6\u201312 Wochen vor Ablauf ein Angebot.
• Umschuldung: Wechsel zu einem anderen Anbieter (andere Bank, Online-Kreditvermittler). H\u00e4ufig g\u00fcnstigere Konditionen. Kosten: Grundschuldabtretung ca. 200\u2013400 EUR.
• Forward-Darlehen: Zinssatz jetzt fixieren, Auszahlung erst in 12\u201360 Monaten (wenn Zinsbindung aul\u00e4uft). Sinnvoll wenn man weitere Zinssteigerungen erwartet. Aufschlag: ca. 0,01\u20130,03% pro Monat Vorlaufzeit.

Wann mit der Anschlussfinanzierung beginnen?

Timing ist entscheidend:

• Empfehlung: 24\u201336 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit Vergleichen beginnen. Bei hohem Zinsniveau und Erwartung von Zinsr\u00fcckgang: eher kurz warten. Bei niedrigem Zinsniveau: Forward-Darlehen sichern.
• Fr\u00fchestm\u00f6glicher Zeitpunkt: Die meisten Banken bieten Forward-Darlehen bis zu 60 Monate (5 Jahre) vor Ablauf an.
• Sp\u00e4testens 6 Monate vorher: Angebote vergleichen und Entscheidung treffen. Weniger Zeit = weniger Verhandlungsmacht.
• Nicht warten bis Ablauf: Wenn Zinsbindung ausläuft ohne Anschlussvereinbarung: Die alte Bank kann den gesamten Kredit sofort fälligstellen!

Forward-Darlehen: Zinsen jetzt sichern \u2014 lohnt es sich?

Das Forward-Darlehen ist ein Kredit, der heute zu festgelegten Konditionen vereinbart, aber erst in der Zukunft ausgezahlt wird:

• Vorteil: Planungssicherheit. Du weißt heute, was du in 2\u20135 Jahren zahlst.
• Nachteil: Forward-Aufschlag (0,01\u20130,03%/Monat). Bei 36 Monaten Vorlauf und 0,02%/Monat = 0,72% Zinsaufschlag.
• Break-Even-Berechnung: Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Zinsen bis zum Ablaufdatum um mehr als den Aufschlag steigen.
• Kein K\u00fcndigungsrecht: Forward-Darlehen ist bindend! Wenn du doch nicht brauchst (Verkauf der Immobilie), f\u00e4llt Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung an. Mehr: Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung.

Anschlussfinanzierung vergleichen: Worauf achten?

Der richtige Vergleich spart Tausende:

• Effektivzins: Immer effektiven Jahreszins vergleichen, nicht nur Nominalzins. Enthält alle Nebenkosten.
• Tilgungsrate: Minimum 2% Tilgung, besser 3\u20134%. Niedrige Tilgung = l\u00e4ngere Laufzeit, mehr Zinsen gesamt.
• Sondertilgungsrecht: Mind. 5% Sondertilgungsrecht pro Jahr vereinbaren. Gibt Flexibilit\u00e4t bei unerwarteten Einnahmen.
• Zinsbindung: Je nach Zinsniveau: kurz (5\u201310 Jahre) bei hohen Zinsen (auf R\u00fcckgang spekulieren) oder lang (15\u201320 Jahre) bei niedrigen Zinsen. Mehr: Zinsbindung.
• Vergleichsportale: CHECK24, Dr. Klein, Interhyp \u2014 f\u00fcr unabh\u00e4ngigen Vergleich mehrerer Anbieter nutzen.

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