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Eigentumswohnung kaufen: Der vollst\u00e4ndige Leitfaden 2025

Eine Eigentumswohnung kaufen ist nicht das Gleiche wie ein Haus kaufen. Als ETW-Eigent\u00fcmer bist du Teil einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft (WEG), zahlst Hausgeld und tr\u00e4gst Mitverantwortung f\u00fcr das gesamte Geb\u00e4ude. Worauf du achten musst \u2014 von der Besichtigung bis zum Notartermin.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen vs. Haus

Was eine ETW vom Hauskauf unterscheidet:

WEG-Mitgliedschaft: Automatisch Teil der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft. Du hast Mitspracherecht, aber auch Pflichten. Mehr: WEG erkl\u00e4rt.
Hausgeld: Monatliche Zahlung f\u00fcr Betriebskosten + Instandhaltungsr\u00fccklage. Typisch 2\u20134 EUR/m\u00b2 (60 m\u00b2 = 120\u2013240 EUR/Monat). Mehr: Hausgeld.
Instandhaltungsr\u00fccklage: Teil des Hausgelds \u2014 Reserve f\u00fcr Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. H\u00f6he pr\u00fcfen (zu niedrige R\u00fccklage = Risiko von Sonderumlage).
Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung \u2014 alles Gemeinschaft. \u00c4nderungen nur mit WEG-Beschluss.

Was du vor dem ETW-Kauf pr\u00fcfen musst

ETW-spezifische Pr\u00fcfpunkte zus\u00e4tzlich zur normalen Besichtigung:

WEG-Protokolle: Letzten 3 Jahre Eigent\u00fcmerversammlungsprotokoll anfordern. Stehen gro\u00dfe Investitionen an (Dacherneuerung, Heizungsaustausch, Fassadenspannung)?
H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage: R\u00fccklage pro Einheit sollte mind. 0,8\u20131,5 EUR/m\u00b2/Monat angespart sein. Zu niedrig = drohende Sonderumlage nach Kauf.
Hausgeld-Abrechnungen: 3 Jahre Abrechnungen anschauen. Gibt es regelm\u00e4\u00dfige Nachzahlungen (Zeichen f\u00fcr zu niedrige Vorauszahlungen)?
Teilungserkl\u00e4rung: Welche R\u00e4ume geh\u00f6ren zum Sondereigentum? Kellerabteil, Stellplatz, Terasse? Alle Nutzungsrechte genau pr\u00fcfen. Mehr: Teilungserkl\u00e4rung.
Laufende Prozesse: Gibt es Rechtsstreitigkeiten in der WEG? Klage gegen einen Eigent\u00fcmer? Gegen den Verwalter?

Hausgeld-Falle: Worauf Investoren und Eigennutzer achten m\u00fcssen

Hausgeld ist h\u00e4ufig untersch\u00e4tzt:

Als Investor: Hausgeld ist NICHT vollst\u00e4ndig auf Mieter umlegbar! Der Instandhaltungsr\u00fccklage-Anteil (ca. 30\u201340% des Hausgelds) tr\u00e4gst du selbst. Bei 200 EUR Hausgeld = 60\u201380 EUR Eigenanteil/Monat.
Liquidit\u00e4tsplanung: Sonderumlage kann jederzeit beschlossen werden (z.B. wenn Dach repariert werden muss). R\u00fccklage f\u00fcr Sonderumlage von 5.000\u201020.000+ EUR bilden.
Hausgeld-Erh\u00f6hung: WEG kann Hausgeld durch Mehrheitsbeschluss erh\u00f6hen. Historische Erh\u00f6hungen pr\u00fcfen.

Mehr: Instandhaltungsr\u00fccklage.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Was die Rendite bestimmt

ETWs als Investmentobjekte:

Vorteile: G\u00fcnstigerer Einstieg als Haus, professionelle Hausverwaltung \u00fcbernimmt Gemeinschaftseigentum, Skalierbar (mehrere ETWs).
Nachteile: WEG-Abh\u00e4ngigkeit (Mitbestimmung aller f\u00fcr Umbauarbeiten), Hausgeld-Eigenanteil, Sonderumlage-Risiko.
Renditeberechnung: Immer inkl. Hausgeld-Eigenanteil kalkulieren. Bei 900 EUR Kaltmiete und 80 EUR Hausgeld-Eigenanteil = 820 EUR effektive Einnahme. Mehr: Rendite berechnen.

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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Haus und Eigentumswohnung kaufen?

Als ETW-Eigent\u00fcmer bist du Teil einer WEG (Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft), zahlst Hausgeld und tr\u00e4gst Mitverantwortung f\u00fcr das gesamte Geb\u00e4ude.

Was ist das Hausgeld bei einer Eigentumswohnung?

Monatliche Zahlung f\u00fcr Betriebskosten + Instandhaltungsr\u00fccklage. Typisch 2\u20134 EUR/m\u00b2. Nicht vollst\u00e4ndig auf Mieter umlegbar.

Was muss ich vor dem ETW-Kauf pr\u00fcfen?

WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre, H\u00f6he der Instandhaltungsr\u00fccklage, Hausgeld-Abrechnungen, Teilungserkl\u00e4rung und laufende Rechtsstreitigkeiten.

Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Ja, wenn die Rendite nach Hausgeld-Eigenanteil noch ausreichend ist. Vorteile: g\u00fcnstiger Einstieg, professionelle Verwaltung. Nachteile: Abh\u00e4ngigkeit von WEG-Beschl\u00fcssen, Sonderumlage-Risiko.