Teilungserklärung: Das wichtigste Dokument beim ETW-Kauf
Was steht in der Teilungserklärung? Alle wichtigen Regelungen
Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Diese Bereiche regelt sie:
| Regelungsbereich | Typischer Inhalt | Relevant fuer Käufer? |
|---|---|---|
| Sondereigentum | Die eigentliche Wohnung + Kellerabteil + ggf. Garage/Stellplatz | Hoch -- das ist dein Eigentum |
| Gemeinschaftseigentum | Treppenhaus, Dach, Fassade, Keller (gemeinsam), Aufzug, Grundstück | Hoch -- Kosten traegst du anteilig |
| Miteigentumsanteile (MEA) | Prozentualer Anteil am Gemeinschaftseigentum (bestimmt Stimmrecht und Kostenverteilung) | Hoch -- MEA bestimmt dein Hausgeld-Anteil |
| Nutzungsbeschraenkungen | Z.B. „nur zu Wohnzwecken“ oder „keine gewerbliche Nutzung“ | Sehr hoch -- kann Vermietungsstrategie einschraenken |
| Sondernutzungsrechte | Terrasse, Garten, Stellplatz -- Sondernutzungsrecht = exklusive Nutzung ohne Eigentum | Mittel |
| Gemeinschaftsordnung | Regeln fuer das Zusammenleben (Tierhaltung, Musikzeiten, etc.) | Mittel |
WEG-Recht: Hausgeld Eigentumswohnung · Instandhaltungsrücklage prüfen
Worauf Käufer bei der Teilungserklärung achten müssen
Diese 6 Punkte solltest du vor dem Kauf einer ETW in der Teilungserklärung prüfen:
Steht „nur zu Wohnzwecken“ in der Teilungserklärung? Dann ist Airbnb-Vermietung oder gewerbliche Nutzung (z.B. Praxis) ohne WEG-Beschluss nicht erlaubt. Fuer Investoren mit Kurzzeitvermietungsstrategie: fatal. Genau lesen!
Ist der Garten, Parkplatz oder die Terrasse wirklich in der Teilungserklärung als Sondernutzungsrecht eingetragen? Oder nur muendlich vereinbart? Nur der Grundbucheintrag zaehlt rechtlich.
Der MEA bestimmt deinen Anteil an Instandhaltungskosten und Hausgeld. Kleine Wohnung mit hohem MEA = unverhaeeltsnismaessig hohe Kosten. Typisch: MEA ~ Wohnflaeche / Gesamtflaeche.
Änderungen der Teilungserklärung erfordern EINSTIMMIGEN Beschluss aller Eigentümer. In der Praxis fast unmöglich -- was in der Teilungserklärung steht, gilt langfristig.
Der Aufteilungsplan ist die geometrische Darstellung aller Wohnungen. Stimmt er mit dem tatsächlichen Grundriss ueberein? Abweichungen koennen zu Problemen bei Finanzierung und Versicherung fuehren.
Welche Kosten werden nach MEA verteilt, welche nach Kopfteilen oder Wohneinheiten? Das beeinflusst dein jaehrliches Hausgeld erheblich -- besonders bei Aufzuegen oder Heizkosten.
Kaufprozess: Due Diligence Checkliste · Hausgeld: Hausgeld Eigentumswohnung
Teilungserklärung und Vermietungsstrategie: Was geht, was nicht?
Fuer Kapitalanleger ist die Teilungserklärung oft der unterschaetzte Engpass:
| Vermietungsstrategie | Zulassig ohne Genehmigung? | Was prüfen? |
|---|---|---|
| Langzeitvermietung (normaler Mietvertrag) | Ja -- immer möglich | Nur Mietpreisbremse beachten |
| Kurzzeitvermietung (Airbnb, Ferienwohnung) | Oft verboten! | Nutzungszweck in TE prüfen + WEG-Beschluss + Genehmigung Gemeinde |
| Gewerbliche Nutzung (Buero, Praxis) | Abhaengig von TE | „Nur Wohnzwecke“ = verboten. „Wohn- und gewerbliche Nutzung“ = erlaubt. |
| Moebilierte Vermietung | Ja -- Wohnzweck gilt auch bei Moebeln | Nur Mietrecht beachten |
| WG-Vermietung | Ja -- Wohnzweck erfuellt | Mieter muss bei Untervermietung zustimmen lassen (Vermieter) |
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