Erbbaurecht einfach erklaert: Guenstig bauen ohne Grundstückskauf
Wie funktioniert Erbbaurecht? Grundlagen und Ablauf
Das Erbbaurecht (Erbpacht) ist ein grundstücksgleiches Recht -- es wird wie Eigentum behandelt, ist aber zeitlich begrenzt:
| Aspekt | Erbbaurecht | Normales Eigentum |
|---|---|---|
| Grundstück | Bleibt beim Grundstückseigentümer (oft Kirche, Gemeinde, Stiftung) | Kaufst du mit |
| Gebäude | Gehoert dir | Gehoert dir |
| Erbbauzins | Jaehrlich 3--5% des Grundstückswerts | Keine laufenden Grundstückskosten |
| Laufzeit | 50--99 Jahre (meist 66--99 Jahre) | Unbegrenzt |
| Kaufpreis | 10--30% guenstiger (kein Grundstück) | Vollstaendiger Marktwert |
| Ende der Laufzeit | Grundstückseigentümer erhaelt Gebäude (Entschaedigung 2/3 des Neuwerts) | Kein Ende |
Typische Erbbaurechtgeber: Evangelische und Kath. Kirche, Gemeinden und Städte, Stiftungen, Privatpersonen. In Hamburg z.B. haelt die Kirche einen erheblichen Teil des Stadtgebiets als Erbpacht.
Finanzierung: Erbbaurecht finanzieren · Due Diligence: Checkliste
Erbbauzins: Was kostet das Erbbaurecht tatsächlich?
Der Erbbauzins ist der entscheidende laufende Kostenfaktor. Er ist oft an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt -- steigt also mit der Inflation:
Grundstückswert: 200.000 EUR (70 m² in Mittelstadt)
Erbbauzins: 3% = 6.000 EUR/Jahr = 500 EUR/Monat
Bei 3% Inflation steigt Erbbauzins nach 10 Jahren auf: 6.000 x 1,03^10 = 8.064 EUR/Jahr (+34%)
Nach 30 Jahren bei 3% Inflation: 6.000 x 1,03^30 = 14.563 EUR/Jahr (+143%)
Vergleich: Normale Finanzierung
Grundstück 200.000 EUR, Zins 3,5%, 3% Tilgung: 1.083 EUR/Monat (Annuitaet)
Nach 30 Jahren: Grundstück bezahlt, keine laufenden Kosten mehr.
| Grundstückswert | Erbbauzins 3%/Jahr | Erbbauzins 5%/Jahr |
|---|---|---|
| 100.000 EUR | 250 EUR/Monat | 417 EUR/Monat |
| 200.000 EUR | 500 EUR/Monat | 833 EUR/Monat |
| 350.000 EUR (teure Lage) | 875 EUR/Monat | 1.458 EUR/Monat |
Cashflow: Rechner mit Erbbauzins-Eingabe · Mietrendite: Rendite unter Einbezug Erbbauzins
Lohnt sich Erbbaurecht als Kapitalanlage?
Fuer Kapitalanleger ist Erbbaurecht in den meisten Faellen suboptimal -- ausser unter spezifischen Bedingungen:
Sehr guenstiger Kaufpreis (30%+ unter Vergleichsobjekten ohne Erbpacht). Lange verbleibende Laufzeit (mindestens 60+ Jahre). Erbbauzins indexiert, aber fairer Ausgangssatz (unter 3%). Gute Lage mit stabiler Nachfrage.
Weniger als 50 Jahre Restlaufzeit -- Banken finanzieren ungern, Wiederverkauf schwierig. Erbbauzins hoch (ueber 4%) ohne entsprechend guenstigen Kaufpreis. Unklare Verlaengerungskonditionen in der Erbbaurechtsvereinbarung. Grundstückseigentümer mit schwacher Verhandlungsposition des Erbbaurechtsnehmers.
Banken beleihen Erbbaurechte mit Abschlag (10--25% weniger Kreditbereitschaft). Restlaufzeit muss laenger als Kreditlaufzeit + 15 Jahre sein. Grundstückseigentümer muss Grundpfandrecht der Bank genehmigen.
Kaufentscheidung: Immobilienkauf Checkliste · Rendite: Nettomietrendite unter Einbezug Erbbauzins
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