Immobilienkauf Checkliste: 25 Punkte die du vor dem Kauf einer Immobilie prüfen musst

Phase 1: Vorbereitung vor der Besichtigung

Was vor der ersten Besichtigung zu klären ist:

• Finanzierungsrahmen klären: Wie viel Eigenkapital? Wie viel Kredit? Finanzierungsbestätigung der Bank vorab einholen (macht dich als Käufer attraktiver). Mehr: Immobilien Finanzierung.
• Kaufnebenkosten einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je Bundesland), Notar (~1,5%), Grundbuch (0,5%), ggf. Makler (3,57%). Gesamt: bis zu 12% Nebenkosten. Mehr: Nebenkosten Immobilienkauf.
• Wunschprofil definieren: Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung, Rendite-Ziele (für Kapitalanleger). Was ist Muss-Kriterium, was ist Nice-to-have? Ohne klares Profil: Gefahr von Impulskäufen.
• Marktpreise recherchieren: Vergleichspreise für die Ziel-Lage kennen. Sonst: kein Gefühl für An- oder Überbewertung. Quellen: ImmobilienScout24, Empirica, lokaler Mietspiegel. Mehr: Marktanalyse.

Phase 2: Die Besichtigung

Was du bei der Besichtigung prüfen musst:

• Feuchtigkeitsschäden / Schimmel: In Ecken, hinter Möbeln, im Keller, unterm Dachstuhl. Schimmel = teuer. Feuchteflecken = möglicher Hausschwamm (bis zu sechsstellige Sanierungskosten). Mehr: Schimmel.
• Dach und Fenster: Alter, Zustand, wann zuletzt erneuert. Dach: lebensdauer 30–50 Jahre. Fenster: 20–30 Jahre. Baldige Erneuerung = große Kosten einplanen.
• Heizungsanlage: Alter, Typ (Öl → teuer zu betreiben und ab 2029 GEG-relevant), letzter Service. Austausch: 10.000–20.000 EUR. Mehr: Sanierungsförderung.
• Elektrische Anlage: Alter der Elektrik. Sehr alte Anlagen (vor 1980): oft sanierungsbedürftig. Sicherungskasten prüfen. Muss Elektriker bewerten.
• Grundriss und Ausrichtung: Süd-/Westausrichtung für Wohnräume bevorzugen. Schnitt muss zur Zielgruppe passen (WG: mehrere Schlafzimmer; Familie: offener Grundriss).

Phase 3: Unterlagen und Rechtliches prüfen

Welche Dokumente du anfordern und prüfen musst:

• Grundbuchauszug: Lasten und Beschränkungen prüfen. Eingetragene Grundschulden, Wegerechte, Nießbrauchrechte, Wohnrechte. Alles was im Grundbuch steht: geht auf Käufer über. Mehr: Grundbuchauszug.
• Energieausweis: Pflicht bei Verkauf. Energieeffizienzklasse prüfen. Schlechte Klasse (E–H): Sanierungspflicht oder hohe Betriebskosten. Mehr: Energieausweis.
• Baulastenverzeichnis: Beim Bauordnungsamt der Gemeinde: eingetragene Baulasten prüfen. Kann Bebaubarkeit und Nutzung einschränken.
• WEG-Unterlagen (bei Eigentumswohnungen): Letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage, offene Beschlüsse. Niedrige Rücklage: bald Sonderumlage drohend. Mehr: WEG.
• Mietverträge (bei Kapitalanlage): Alle bestehenden Mietverträge prüfen. Mieterhöhungspotenzial? Laufende Mietminderungen? Sonderkündigungsrechte? Mehr: Rendite berechnen.

Phase 4: Kaufpreisverhandlung und Notartermin

Die letzten Schritte vor dem Kauf:

• Kaufpreis verhandeln: Verhandlungsspielraum typisch: 3–10%. Basis: Mängel aus Besichtigung (dokumentieren!), Marktvergleiche, Zeit am Markt (lange inseriert = mehr Spielraum). Sachverständigen-Gutachten: bei Unsicherheit sinnvoll (500–1.500 EUR).
• Finanzierung final bestätigen: Kreditangebot unterschreiben bevor Notartermin. Bank-Bestätigung für Notar bereithalten. Auszahlungsbedingungen der Bank prüfen.
• Notarvertrag prüfen lassen: Notarvertrag-Entwurf mindestens 2 Wochen vor Termin anfordern (gesetzliche Frist). Jurist oder erfahrenen Immobilienmakler drüber schauen lassen. Notarkosten: Notar ist neutral, kein Anwalt für Käufer. Mehr: Notarkosten.
• Übergabe planern: Übergabetermin, Schlüsselübergabe, Übergabeprotokoll (Zählerstände, Mängel). Mehr: Wohnungsübergabe.

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