Erstvermieter: Alles was du beim ersten Vermieten wissen musst
Vor dem Einzug: Die 10 wichtigsten Schritte
| Schritt | Aufgabe | Wichtig weil | Fehlerfolge |
|---|---|---|---|
| 1 | Mietvertrag aus seriöser Quelle (Haus & Grund, Anwalt) | Gültiger Vertrag = Rechtssicherheit | Ungültige Klauseln = kein Durchsetzungsrecht |
| 2 | SCHUFA-Auskunft einholen | Zahlungsausfälle identifizieren | Mietnomaden-Risiko |
| 3 | Selbstauskunft Formular ausfüllen lassen | Einkommensnachweis, Beruf, Vormieter | Keine Basis für Mieterauswahl |
| 4 | Energieausweis vorlegen (Pflicht!) | Gesetzliche Pflicht beim Besichtigungstermin | Bußgeld bis 15.000 EUR |
| 5 | Kaution schriftlich im Mietvertrag (max. 3 NKM) | Kaution muss geregelt sein | Kein Anspruch auf Kaution |
| 6 | Kautionskonto eröffnen (getrennt vom Privatvermögen) | Insolvenzschutz Pflicht | Kaution muss zurückgezahlt werden + Zinsen |
| 7 | Wohnungsübergabeprotokoll erstellen | Zustandsdokumentation bei Einzug | Kein Nachweis späterer Schäden |
| 8 | Zählerbestände notieren (Strom, Wasser, Gas, Wärme) | Basis für Nebenkostenabrechnung | Abrechnung nicht möglich |
| 9 | Schlüsselquittung unterschreiben lassen | Nachweis übergebener Schlüssel | Streit über Schlüsselanzahl |
| 10 | Wohngebäudeversicherung prüfen (Vermieter-Risiken) | Brandschäden, Leitungswasser etc. | Unversicherter Schaden |
Vollständiges Übergabeprotokoll-Guide → · Mietrecht für Vermieter
Während der Mietzeit: Laufende Pflichten
| Aufgabe | Wann | Details |
|---|---|---|
| Nebenkostenabrechnung | Jährlich bis 12 Monate nach Abrechnungsperiode | Alle umlagefähigen Betriebskosten aufstellen. Mehr: Anleitung |
| Reparaturen & Instandhaltung | Bei Meldung durch Mieter | Reaktionszeit: Notfall 24h, normal 1–3 Wochen |
| Anlage V (Steuerklärung) | Jährlich bis 31.7. des Folgejahres | Alle Mieteinnahmen und Werbungskosten eintragen. Anleitung → |
| Grundsteuer bezahlen | Quartalszahlung oder jährlich | Auf Mieter umlegbar über NK-Abrechnung |
| Belege archivieren | Laufend | 10 Jahre Aufbewahrungspflicht; digital oder Papier |
Vollständige Vermieter-Pflichten-Checkliste →
Steuern als Erstvermieter: Das Wichtigste
| Steuerthema | Erstvermieter muss wissen |
|---|---|
| Anlage V | Pflicht ab erster Miete. Einnahmen AND Werbungskosten eintragen. Anleitung |
| AfA (Abschreibung) | 2% des Gebäudeanteils p.a. Kaufpreis aufteilen: Grund/Boden vs. Gebäude (i.d.R. 20–30% Boden). AfA-Guide |
| Darlehenszinsen | Vollständig als Werbungskosten absetzbar (nicht Tilgung!) |
| Vorauszahlungen | Finanzamt setzt Vorauszahlungen nach erster Klärung fest (4x/Jahr) |
| Spekulationsfrist | 10 Jahre halten = steuerfreier Verkauf. Unter 10 Jahren: voller Steuersatz. Mehr |
Mieteinnahmen versteuern: Der vollständige Guide →
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Häufige Fragen
Was muss ich als Erstvermieter als erstes tun?
Reihenfolge: 1) Seriösen Mietvertrag besorgen (Haus & Grund oder Anwalt), 2) Mieter auswählen (SCHUFA, Selbstauskunft, Einkommensnachweis), 3) Mietvertrag unterschreiben, 4) Kautionskonto eröffnen, 5) Übergabeprotokoll bei Einzug erstellen, 6) Finanzamt informieren via Anlage V im nächsten Jahr.
Muss ich dem Finanzamt melden dass ich vermiete?
Nicht aktiv anmelden, aber: In deiner jährlichen Einkommensteuerklärung fügst du die Anlage V hinzu. Das Finanzamt sieht dann automatisch die Mieteinnahmen. Ab dann werden evtl. Vorauszahlungen festgesetzt. Es gibt keine separate Gewerbeanmeldung für Privatvermieter.
Wie lege ich die Mietkaution korrekt an?
Auf einem gesonderten Konto getrennt von deinem Privatvermögen (gesetzliche Pflicht gem. § 551 BGB). Möglichkeiten: Sparbuch auf den Namen des Mieters (mit Verpfändung), Mietkautionskonto beim Vermieter (z.B. DKB, ING). Die Kaution muss verzinst und insolvenzgeschützt sein.
Muss ich eine Nebenkostenabrechnung erstellen?
Ja, wenn du Nebenkosten vom Mieter vorab als Vorauszahlung einziehst. Du musst jährlich abrechnen (Abrechnungsfrist: 12 Monate nach Abrechnungsperiode). Verspasst du die Frist, kannst du Nachzahlungen nicht mehr verlangen. Mehr: Nebenkostenabrechnung erstellen.
Kann ich als Privatvermieter alle Kosten selbst abrechnen oder brauche ich Steuerberater?
Für einfache Fälle (eine Wohnung, Gehalt als Haupteinkommen): ELSTER oder Steuersoftware genügen. Ab 3+ Objekten, GmbH-Konstruktion oder komplexen Sanierungen: Steuerberater empfohlen. Kosten Steuerberater für Vermieter: 500–1.500 EUR/Jahr — häufig durch Steuerersparnis amortisiert.