Mietrecht K\u00fcndigung: Alle Fristen und Voraussetzungen f\u00fcr Vermieter
Ordentliche K\u00fcndigung: Fristen f\u00fcr Vermieter
Im Gegensatz zum Mieter (3 Monate Frist) hat der Vermieter gestaffelte Fristen nach Mietdauer:
- Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate K\u00fcndigungsfrist
- Mietdauer 5\u20138 Jahre: 6 Monate K\u00fcndigungsfrist
- Mietdauer \u00fcber 8 Jahre: 9 Monate K\u00fcndigungsfrist
Wichtig: Die Frist wird bis zum \u00fcbern\u00e4chsten Monatsende gerechnet. K\u00fcndigung muss sp\u00e4testens am 3. Werktag des Monats zugestellt sein, damit dieser Monat mitgez\u00e4hlt wird.
K\u00fcndigungsgr\u00fcnde f\u00fcr den Vermieter
Der Vermieter kann nur aus diesen anerkannten Gr\u00fcnden k\u00fcndigen (\u00a7 573 BGB):
- Eigenbedarf (\u00a7 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Der h\u00e4ufigste Grund. Vermieter oder nahe Angeh\u00f6rige (Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen) wollen einziehen. Angabe muss konkret und nachpr\u00fcfbar sein \u2014 "vielleicht mal einziehen" reicht nicht. Mehr: Eigenbedarfsk\u00fcndigung.
- Pflichtverletzung des Mieters (\u00a7 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Mieter hat trotz Abmahnung erheblich vertragswidrig gehandelt (Untervermietung ohne Genehmigung, Beschädigung der Wohnung, anhaltende L\u00e4rmst\u00f6rung).
- Wirtschaftliche Verwertung (\u00a7 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Vermieter w\u00fcrde durch Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden (z.B. Haus muss abgerissen/kernsaniert werden). Hohe H\u00fcrde.
Fristlose K\u00fcndigung: Wann ist sie m\u00f6glich?
Die fristlose K\u00fcndigung (\u00a7 543 BGB) ist m\u00f6glich bei schwerwiegenden Vertragsverst\u00f6\u00dfen:
- Mietr\u00fcckstand: Mieter ist mit mehr als 2 Monatsmieten im R\u00fcckstand. K\u00fcndigung ist dann sofort m\u00f6glich (nach Abmahnung nicht n\u00f6tig bei Zahlungsr\u00fcckstand). Mehr: Mietr\u00fcckstand und K\u00fcndigung.
- Schwere Pflichtverletzung: Erhebliche Beschädigung der Wohnung, Untervermietung ohne Genehmigung trotz Abmahnung, Bedrohung anderer Hausbewohner.
- Voraussetzung: In der Regel vorherige Abmahnung (nicht bei Zahlungsverzug). K\u00fcndigung muss schriftlich und begr\u00fcndet sein.
Formvorschriften: Was die K\u00fcndigung enth\u00e4lten muss
Eine wirksame K\u00fcndigung muss (\u00a7 568 BGB):
- Schriftform: Eigenh\u00e4ndig unterschrieben, original (kein Fax, kein E-Mail).
- Adressat: An alle im Mietvertrag genannten Mieter (auch wenn mehrere). Fehlt einer: K\u00fcndigung unwirksam.
- Begr\u00fcndung: Der K\u00fcndigungsgrund muss klar angegeben werden. Eigenbedarf: Konkret benennen, wer einziehen will und warum.
- Zugang: Nachweis des Zugangs wichtig (Einschreiben mit R\u00fcckschein oder pers\u00f6nliche \u00dcbergabe mit Zeuge).
Bei Fehlern: K\u00fcndigung ist unwirksam. Der Mieter kann Widerspruch einlegen und bleibt berechtigt zu bleiben.
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Häufige Fragen
Wie lange muss ein Vermieter K\u00fcndigungsfrist einhalten?
3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (5\u20138 Jahre), 9 Monate (\u00fcber 8 Jahre). Die Frist beginnt mit Zugang der K\u00fcndigung am 3. Werktag des Monats.
Kann ich als Vermieter grundlos k\u00fcndigen?
Nein. Das deutsche Mietrecht erfordert immer einen K\u00fcndigungsgrund: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder wirtschaftliche Verwertung.
Wann ist eine fristlose K\u00fcndigung m\u00f6glich?
Bei mehr als 2 Monatsmieten R\u00fcckstand (sofort), bei schwerer Pflichtverletzung nach Abmahnung, bei erheblicher Beschädigung der Wohnung.
Muss die K\u00fcndigung schriftlich sein?
Ja, zwingend schriftlich mit eigenh\u00e4ndiger Unterschrift. Fax und E-Mail sind nicht ausreichend. An alle im Mietvertrag genannten Mieter.