Mieter zahlt nicht: Mietrückstand, Kündigung & Räumung 2026
Ab wann liegt ein Mietrückstand vor? Wann darf ich kündigen?
Das BGB unterscheidet zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung. Die Schwelle hängt von der Höhe des Rückstands und der Dauer ab:
| Rückstandshöhe | Mögliche Reaktion | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Weniger als 1 Monatsmiete | Mahnung sinnvoll, keine Kündigung | § 536a BGB (Verzug) |
| 1 Monatsmiete Rückstand | Abmahnung + ordentliche Kündigung nach Fristsetzung möglich | § 573 BGB |
| 2 Monatsmieten an 2 aufeinander folgenden Terminen | Fristlose Kündigung möglich (sofort, ohne Abmahnung) | § 543 Abs. 2 BGB |
| Mehr als 2 Monatsmieten gesamt | Fristlose + ordentliche Kündigung gleichzeitig (doppelte Absicherung) | § 543 + § 573 BGB |
| Wiederholter Verzug (auch unter 1 MM) | Ordentliche Kündigung nach mehrfacher Abmahnung | § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB |
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Schritt für Schritt: Was Vermieter bei Mietrückstand tun müssen
Bei Mietrückstand gibt es eine klare Handlungsabfolge. Fehler in der Reihenfolge können das gesamte Verfahren verzögern oder unwirksam machen:
Kontoauszüge prüfen, exakte Rückstandshöhe berechnen (Kaltmiete + Nebenkosten). Alle Zahlungen und Fehlbeträge schriftlich festhalten. Dokumentation ist Basis für spätere Kündigung und Klage.
Brief (nicht E-Mail) an den Mieter senden: Konkreter Betrag, genaue Frist (2 Wochen), Konsequenzen nennen. Einschreiben mit Rückschein empfohlen — für den Nachweis der Zustellung.
Bei 2+ Monatsmieten: fristlose Kündigung per Einschreiben. Beide Gründe angeben (fristlos nach § 543 + ordentlich nach § 573 BGB) — doppelte Absicherung. Frist für Räumung angeben (i.d.R. 4 Wochen).
Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht: Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Anwalt nicht zwingend, aber dringend empfohlen. Gleichzeitig: Klage auf Zahlung der Rückstände.
Nach Urteil zugunsten des Vermieters: Gerichtsvollzieher beauftragen. Berliner Räumung (günstig, Gegenstände werden zurückgelassen) oder normale Räumung (teurer, alles wird abtransportiert).
Tipp: Mietausfallversicherung abschließen — deckt Mietrückstände bis zu 6–12 Monate ab. Kosten ca. 2–4% der Jahresmiete. Besonders sinnvoll bei einer oder zwei Wohneinheiten. Vollständiger Vermieterleitfaden
Kosten und Zeitrahmen: Was eine Räumung wirklich kostet
Räumungsverfahren sind teuer und dauern lang. Wer die Kosten kennt, plant besser und verhandelt im richtigen Moment:
| Schritt | Kosten (ca.) | Dauer |
|---|---|---|
| Mahnung + Abmahnung | 0–50 € (Anwaltsbrief) | Sofort bis 2 Wochen |
| Kündigung (Anwalt) | 150–500 € | Sofort nach Erstellung |
| Räumungsklage Gericht | Gerichtsgebühren 200–800 € je Streitwert | 3–9 Monate bis Urteil |
| Anwalt Räumungsklage | 800–2.000 € (inkl. Verhandlung) | Parallel |
| Gerichtsvollzieher | 300–700 € Grundgebühr | Wochen nach Urteil |
| Räumungskosten (Transport) | 500–3.000 € je Hausrat | Räumungstag |
| Gesamt typisch | 2.000–7.000 € + Mietausfall | 6–18 Monate |
Zeitersparnis: Bei 2+ Monatsmieten Rückstand sofort handeln — jeder Monat Verzögerung = 1 Monatsmiete mehr Ausfall. Mietausfallversicherung prüfen: Vermieter-Pflichtversicherungen.
Profi-Tipp: Berliner Räumung — Vermieter lässt Hausrat zurück (Mieter kann klagen), spart Transportkosten, geht schneller. Normaler Gerichtsvollzieher räumt vollständig aus. Mietrecht komplett · Eigenbedarfskündigung
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