Sonderkündigungsrecht: Wann darf man außerordentlich kündigen?

Was ist das Sonderkündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht (§ 543, § 569 BGB) erlaubt die fristlose oder kurzfristige Kündigung eines Mietvertrags, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Im Unterschied zur ordentlichen Kündigung gelten keine regulären Kündigungsfristen (3 Monate für Mieter, bis zu 9 Monate für Vermieter). Das Sonderkündigungsrecht gilt für beide Seiten – Mieter und Vermieter – unter jeweils unterschiedlichen Voraussetzungen.

Wichtig für Kapitalanleger: Kennen Sie alle Tatbestände genau – denn eine fehlerhafte Kündigung ist unwirksam und kann zu Schadensersatzansprüchen führen. Mehr dazu: Mietrecht für Vermieter.

Sonderkündigungsrecht des Mieters: Alle Tatbestände

Mieter dürfen außerordentlich kündigen in folgenden Situationen:

• Mieterhöhung auf Mietspiegel-Niveau (§ 558 BGB): Vermieter erhöht die Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete → Mieter darf binnen 2 Monaten nach Erhalt sonderkündigen, mit 2-monatiger Frist zum Ende des übernächsten Monats. Die Mieterhöhung wird dann nicht wirksam. Mehr: Mieterhöhung.
• Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB): Vermieter kündigt erhebliche Modernisierung an → Mieter kann bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang der Ankündigung kündigen. Frist: Kündigung endet zum Ende des folgenden Monats. Mehr: Modernisierungsumlage.
• Gesundheitsgefährdung der Wohnung: Wohnung ist erheblich mangelhaft (Schimmel, Feuchtigkeit, gesundheitsgefährdend) und Vermieter beseitigt Mängel nicht → fristlose Kündigung möglich. Mehr: Mietminderung.
• Verweigerung der Schlüsselübergabe: Vermieter übergibt Schlüssel nicht rechtzeitig → fristlose Kündigung.
• Hausfriedensbruch durch Vermieter: Vermieter betritt Wohnung unerlaubt wiederholt → fristlose Kündigung möglich.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters: Wann darf er kündigen?

Als Vermieter (Kapitalanleger) haben Sie folgende Sonderkündigungsrechte:

• Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Mieter ist mit mindestens 2 Monatsmieten im Rückstand → fristlose Kündigung sofort möglich. Bei 1 Monatsmiete + Teil: fristlose Kündigung, wenn Mieter 2 aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist. Mehr: Mietschulden. Nach Kündigung kann Mieter durch Zahlung innerhalb von 2 Monaten die Kündigung unwirksam machen (§ 569 Abs. 3 BGB) – aber nur einmal in 2 Jahren.
• Unbefugte Untervermietung: Mieter vermietet ohne Erlaubnis unter → fristlose Kündigung möglich. Zuerst Abmahnung erforderlich. Mehr: Untervermietung.
• Erhebliche Verletzung der Obhutspflicht: Mieter beschädigt die Wohnung mutwillig oder grob fahrlässig → fristlose Kündigung nach Abmahnung.
• Störung des Hausfriedens: Anhaltende massive Ruhestörungen, Bedrohung anderer Mieter → fristlose Kündigung nach Abmahnung.
• Vertragswidriger Gebrauch trotz Abmahnung: Mieter hält Wohnung entgegen Vertrag (z.B. unerlaubte gewerbliche Nutzung) → fristlose Kündigung möglich. Mehr: Mietrecht Vermieter.

Fristen und Form beim Sonderkündigungsrecht

Formvorschriften, die unbedingt eingehalten werden müssen:

• Schriftform (§ 568 BGB): Kündigung immer schriftlich, eigenhändig unterschrieben. E-Mail oder WhatsApp sind NICHT ausreichend. Brief mit Einschreiben/Rückschein empfohlen.
• Kündigungsgrund: Bei außerordentlicher Kündigung MUSS der Grund angegeben werden (anders als bei ordentlicher Kündigung des Mieters). Ohne Grund: Kündigung ist unwirksam.
• Abmahnung: Bei vielen Tatbeständen (Störung des Hausfriedens, vertragswidriger Gebrauch) ist eine vorherige Abmahnung Pflicht. Ohne Abmahnung: Kündigung unwirksam. Mehr: Abmahnung Mieter.
• Frist bei Mieterhöhungs-Sonderkündigung: Kündigung bis Ende des 2. Monats nach Zugang der Mieterhöhung. Ende zum Ende des übernächsten Monats.
• Frist bei Modernisierungs-Sonderkündigung: Kündigung bis Ende des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung. Ende zum Ende des folgenden Monats.

Als Vermieter: Fehler bei der Kündigung kosten Zeit und Geld. Im Zweifel: Anwalt oder Haus & Grund einschalten. Mehr: Kündigung Mieter.

Sonderkündigungsrecht bei Eigenbedarf

Häufige Verwechslung: Eigenbedarf ist KEIN Sonderkündigungsrecht – es ist eine ordentliche Kündigung mit regulären Fristen (3–9 Monate). Aber es gibt Konstellationen, wo ein Sonderkündigungsrecht bei Wohnungskauf entsteht:

• Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein. Kein automatisches Sonderkündigungsrecht durch Kauf.
• Eigenbedarfskündigung: Möglich, aber nur als ordentliche Kündigung. Voraussetzung: Sie oder eine nahe Angehörige Person braucht die Wohnung für eigenen Wohnbedarf. Wartefrist: Nach Umwandlung in Eigentumswohnung in bestimmten Gebieten: 3 Jahre (Sperrfrist, in Milieuschutzgebieten bis 10 Jahre). Mehr: Eigenbedarf.
• Mieter-Sonderkündigung bei Käuferwechsel: Gibt es nicht automatisch. Mieter hat kein Sonderkündigungsrecht, nur weil die Wohnung verkauft wurde.

Als Kapitalanleger: Sonderkündigungsrecht strategisch nutzen

Praxistipps für Investoren:

• Mieterhöhungs-Sonderkündigung kalkulieren: Wenn Sie die Miete auf Mietspiegel-Niveau erhöhen müssen und der Mieter sonderkündigt: kalkulieren Sie dies ein. Leerstand für 1–2 Monate, dann neuer Mieter zu höherer Miete – oft wirtschaftlich vorteilhaft. Mehr: Mietrendite berechnen.
• Zahlungsverzug konsequent verfolgen: Bei Zahlungsverzug sofort handeln (Abmahnung, dann Kündigung). Zu langes Zuwarten verschlechtert Ihre Position. Räumungsklage vorbereiten. Mehr: Mietnomaden.
• Abmahnungsmanagement: Dokumentieren Sie alle Verstöße des Mieters schriftlich und chronologisch. Erst Abmahnung, dann Kündigung – Reihenfolge einhalten.
• Vermieterrechtsschutz: Rechtstreitigkeiten kosten schnell 3.000–10.000 EUR (Anwalt + Gericht). Vermieter-Rechtsschutz lohnt sich ab ca. 100–150 EUR/Jahr. Mehr: Vermieter Pflichten.

Alle Guides ansehen →