Steuererklärung Vermieter: Anlage V, absetzbare Kosten und häufige Fehler

Welche Einnahmen muss ich als Vermieter versteuern?

Steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung:

• Kaltmiete: Die Nettokaltmiete ist vollständig steuerpflichtiges Einkommen. Mehr: Nettokaltmiete.
• Umlagefähige Nebenkosten: Nur wenn du sie einnimmst und selbst trägst (bei Pauschalmiete ohne Einzelabrechnung). Bei echter Nebenkostenabrechnung: Einnahmen und Ausgaben gleichen sich aus.
• Mietzuschüsse: Z.B. Wohngeld oder Sozialleistungen die direkt an dich gezahlt werden: steuerpflichtig.
• Gesamteinkünfte: Vermietungseinkünfte werden mit deinen anderen Einkünften (Gehalt, Kapital) zusammengerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Spitzensteuersatz: 42–45%.

Was kannst du als Vermieter absetzen?

Die wichtigsten absetzbaren Kosten (Werbungskosten in Anlage V):

• Zinsen: Kreditzinsen für die Finanzierung der Immobilie vollständig absetzbar (nicht die Tilgung!). Mehr: Immobilienkredit.
• Abschreibung (AfA): 2% p.a. auf den Gebäudeanteil (nicht Grundstück) über 50 Jahre. Baujahr vor 1925: 2,5%. Denkmal: bis zu 9% in 8 Jahren + 7% in 4 Jahren. Mehr: AfA Immobilien.
• Instandhaltung & Reparaturen: Schönheitsreparaturen, Dachreparaturen, Heizungsreparatur — sofort absetzbar. Modernisierungen: nur wenn kein wesentliche Verbesserung (sonst aktivieren).
• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Steuerberater, Anwalt, Kontoführung für Vermietungskonto.
• Fahrtkosten: Fahrten zum Objekt für Besichtigungen, Handwerker-Koordination: 0,30 EUR/km.
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht als Vermieter. Mehr: Gebäudeversicherung.
• Leerstand: Kosten während Leerstand wenn Vermietungsabsicht besteht.

Anlage V richtig ausfüllen

Die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) — die wichtigsten Zeilen:

• Zeile 9: Einnahmen aus Vermietung (Kaltmiete). Alle Mietzahlungen des Jahres addieren.
• Zeile 10–13: Umlagefähige und nicht-umlagefähige Nebenkosten. Bei Pauschalmiete: Zeile 13 nutzen.
• Zeile 33–50: Werbungskosten. Hier alle absetzbaren Kosten eintragen.
• Zeile 33: Schuldzinsen (Kreditzinsen — nicht Tilgung!). Jahresbescheinigung der Bank nutzen.
• Zeile 47: Absetzung für Abnutzung (AfA) — jährlicher Abschreibungsbetrag.
• Zeile 48: Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen, Instandhaltung).
• Mehrere Objekte: Für jedes Objekt eine eigene Anlage V ausfüllen.

Häufige Fehler und wie du sie vermeidest

Was Vermieter oft falsch machen:

• Tilgung absetzbar? NEIN. Nur Zinsen! Die Tilgung deines Kredits ist keine Steuer-Ausgabe. Häufigster Fehler.
• Grundstücksanteil bei AfA: Die AfA berechnet sich nur auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstückswert. Grundstück wird nie abgeschrieben. Kaufpreis muss aufgeteilt werden.
• Modernisierung vs. Erhaltung: Eine Modernisierung die den Standard wesentlich hebt (z.B. Badezimmer komplett erneuern): Aktivierungspflicht, nicht sofort absetzbar. Erhaltung (defekte Heizung reparieren): sofort absetzbar.
• Miete unter 66% Marktmiete: Wenn du Angehörigen unter 66% der ortsüblichen Miete vermietest: volle Werbungskosten nur bei Ausnahmen. Miete auf mind. 66% des Marktmiete anheben oder anteilige Kosten akzeptieren.

Mehr: Alle Steuern für Vermieter | AfA-Rechner.