Airbnb vermieten: Was Vermieter 2024 rechtlich und steuerlich beachten müssen
Ist Airbnb-Vermietung in Deutschland erlaubt?
Die kurze Antwort: kommt drauf an – auf die Stadt, den Mietvertrag und den WEG-Beschluss.
- Zweckentfremdungsverbot: Viele Großstädte (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart) haben Zweckentfremdungsverbote. Wohnraum darf nicht dauerhaft als Ferienwohnung genutzt werden (i.d.R. max. 8–10 Wochen/Jahr für die eigene Hauptwohnung). Für komplette Wohnungen: meist Genehmigungspflicht.
- Genehmigungspflicht: In betroffenen Städten: Antrag bei der Behörde, Genehmigung gegen Ausgleichsmaßnahme oder Nachweis. Kosten: Genehmigung + ggf. Ausgleichsfläche. Ohne Genehmigung: Bußgeld bis 500.000 EUR (Berlin).
- Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Auch wenn Sie Eigentümer sind: Die WEG kann Kurzzeitvermietung per Beschluss einschränken oder untersagen. BGH 2021: WEG-Beschluss gegen Airbnb ist wirksam. Mehr: WEG.
- Mietrecht (für Mieter die untervermieten): Als Mieter brauchen Sie Erlaubnis des Vermieters für gewerbliche Untervermietung über Airbnb. Ohne Erlaubnis: Kündigung möglich. Mehr: Untervermietung.
Genehmigung für Airbnb: Wie läuft das ab?
In Städten mit Zweckentfremdungsverbot (ZwEVG):
- Registrierungspflicht ab 2025 (EU-Verordnung): Ab Mai 2026 gilt EU-weit eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen. Plattformen dürfen nur registrierte Unterkünfte listen. Deutschland setzt dies schrittweise um.
- Antrag auf Genehmigung: Bei Ihrer Stadtverwaltung / Bezirksamt. Unterlagen: Eigentumsnachweis, Grundriss, Nutzungskonzept. Bearbeitungszeit: 4–16 Wochen. Genehmigungsgebühr: 50–300 EUR.
- Genehmigung als Hauptwohnung: Eigene Hauptwohnung für max. 8–10 Wochen/Jahr vermieten: meist ohne Genehmigung möglich. Einfach anmelden, kein Antrag nötig (je nach Stadt).
- Genehmigung als Zweitwohnung/Kapitalanlage: Schwieriger. Ausnahmegenehmigung nötig. Oft: Nachweis dass keine Wohnraumverdichtung notwendig oder Schaffung von Ersatzwohnraum. In Berlin: praktisch kaum genehmigungsfähig für reine Ferienwohnungen.
Steuern bei Airbnb-Vermietung
Airbnb-Einnahmen sind steuerpflichtig:
- Einkommensteuer: Einnahmen aus Kurzzeitvermietung = Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Kein Freibetrag. Steuerlich absetzbar: Betriebskosten, AfA, Werbungskosten (Bettwäsche, Reinigung, Plattformgebühren), Anteil Finanzierungszinsen. Mehr: Steuern Vermieter.
- Umsatzsteuer: Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung (< 6 Monate Vermietungsdauer pro Gast): 7 % USt. Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) möglich bis 22.000 EUR Jahresumsatz – dann keine USt, aber auch kein Vorsteuerabzug. Wichtig: Airbnb führt in manchen Ländern USt ab – Deutschland prüfen.
- Gewerbesteuer: Bei sehr intensiver Vermietung mit Zusatzservices (wie Hotel): Gefahr der Gewerblichkeit. Dann Gewerbesteuer. Reine Wohnungsvermietung ohne Serviceleistungen: keine Gewerbesteuer.
- Meldepflicht: Gäste in DE muss man als Ferienwohnungsanbieter mit Meldeschein anmelden (§ 29 BMG). In Tourismusgemeinden: Kurtaxe-Abführung Pflicht.
Rendite bei Airbnb vs. Dauervermietung: Der Vergleich
Wann lohnt sich Airbnb mehr?
- Einnahmen Airbnb: Gute Lagen (Berlin Mitte, München Maxvorstadt): 80–200 EUR/Nacht. Bei 70 % Auslastung (255 Nächte): 20.400–51.000 EUR/Jahr für 50 qm Wohnung.
- Einnahmen Dauervermietung: Gleiche Lage: 1.000–1.800 EUR/Monat = 12.000–21.600 EUR/Jahr.
- Kosten Airbnb: Plattformgebühr (Airbnb: 3 % + Gastgebühr), Reinigung (60–120 EUR/Wechsel), Wäscheservice, Betriebskosten, häufigere Instandhaltung. Nettoeinnahmen: ca. 70–80 % der Bruttoeinnahmen.
- Fazit: In A-Lagen mit hoher Touristennachfrage: Airbnb kann 50–100 % mehr einbringen. Aber: höherer Verwaltungsaufwand, Genehmigungsrisiko, saisonale Schwankungen. Mehr: Ferienimmobilien Steuer.
Airbnb als Kapitalanleger: Strategie und Risiken
Wer als Investor in Kurzzeitvermietung investiert, sollte folgende Punkte beachten:
- Lage ist alles: Nur Lagen mit dauerhaft hoher Touristennachfrage sind für Airbnb geeignet. Stadtteile ohne Touristenattraktivität: Auslastung bricht ein.
- Genehmigung vor dem Kauf klären: Kaufen Sie NIEMALS eine Airbnb-Anlage ohne Genehmigung. Nachträgliche Genehmigung oft schwierig oder unmöglich.
- Selbstverwaltung vs. Hausverwaltung: Selbst verwalten spart Kosten, bindet aber Zeit (Check-in, Gästebetreuung, Reinigung, Kommunikation). Professionelle Airbnb-Verwaltung: nimmt 15–25 % der Einnahmen. Mehr: Hausverwaltungskosten.
- Regulierungsrisiko: Gesetzgebung verschärft sich. Neue EU-Registrierungspflicht, städtische Verbote – das Regulierungsrisiko für reine Airbnb-Anlagen ist erheblich. Diversifizieren: Objekte die bei Bedarf auch dauerhaft vermietet werden können.
- Finanzierung: Banken finanzieren Airbnb-Objekte oft zurückhaltend – Einnahmen schwankend, Genehmigungsrisiko. Höheres Eigenkapital einplanen (30–40 %). Mehr: Eigenkapital Immobilien.
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Häufige Fragen
Brauche ich eine Genehmigung um meine Wohnung bei Airbnb anzubieten?
Abhängig von der Stadt. In Berlin, München, Hamburg und anderen Großstädten mit Zweckentfremdungsverbot: Ja, meist Genehmigung nötig für die vollständige Vermietung. Eigene Hauptwohnung für max. 8–10 Wochen/Jahr vermieten: oft ohne Genehmigung, aber Anmeldung bei der Behörde. Immer den lokalen Status prüfen, bevor Sie inserieren.
Muss ich Airbnb-Einnahmen versteuern?
Ja, vollständig. Airbnb-Einnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Es gibt keinen Freibetrag. Betriebsausgaben (Reinigung, Bettwäsche, Plattformgebühr, AfA) sind absetzbar. Bis 22.000 EUR Umsatz: Kleinunternehmerregelung für USt möglich.
Kann die WEG Airbnb-Vermietung verbieten?
Ja. Der BGH hat 2021 bestätigt, dass eine WEG per Beschluss die Kurzzeitvermietung über Airbnb einschränken oder untersagen kann. Bevor Sie eine Wohnung für Airbnb kaufen: WEG-Beschlüsse und Teilungserklärung prüfen.
Wie hoch ist die Airbnb-Gebühr in Deutschland?
Airbnb erhebt eine Gastgebergebühr von ca. 3 % der Buchungssumme (exkl. Servicegebühr des Gastes). Bei Nicht-rückerstattbaren Buchungen kann die Gebühr abweichen. Gesamte Plattformkosten: ca. 3 % Gastgeber + 14 % Gast = ca. 17 % des Mietpreises.
Lohnt sich Airbnb für Kapitalanleger?
In Touristenlagen mit Genehmigung: oft ja, bis 100 % Mehreinnahmen gegenüber Dauervermietung. Aber: hoher Verwaltungsaufwand, Regulierungsrisiko, saisonale Schwankungen. Nur in Lagen investieren, die auch zur Dauervermietung geeignet sind – als Ausweichoption falls Airbnb-Genehmigung wegfällt.