Haus ohne Makler kaufen: Schritt für Schritt, Risiken und was du beachten musst
Wie viel Provision sparst du ohne Makler?
Die Ersparnis beim maklerlosen Kauf:
- Käufer-Provision (seit 2020): max. 3,57% (inkl. 19% MwSt) des Kaufpreises. Beim Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen die Provision — typisch je 3,57%.
- Ersparnis Beispiele: Haus 300.000 EUR: 10.710 EUR gespart. Haus 500.000 EUR: 17.850 EUR gespart. Haus 800.000 EUR: 28.560 EUR gespart.
- Realistisch: In stark nachgefragten Lagen werden Häuser trotzdem oft über Makler verkauft. Privatverkäufe: häufiger in ländlicheren Regionen und bei Geerbten.
Wo findest du Häuser ohne Makler?
Suchkanäle für provisionfreie Objekte:
- ImmoScout24 / Immowelt: Filter "Privat" oder "von Privat" wählen. Macht ca. 20–30% aller Angebote aus.
- Kleinanzeigen.de: Viele Privatverkäufer ohne Makler. Qualität variiert stark — Vorsicht bei unrealistischen Preisen oder mangelnder Dokumentation.
- Lokale Zeitungen / Anzeigenblätter: Besonders in ländlichen Regionen: viele Privatverkäufe per Annonce. Seltener geworden, aber noch vorhanden.
- Netzwerk: Bekannte fragen. "Ich suche ein Haus in..." in lokalen Facebook-Gruppen posten. Oft werden Objekte im Vorfeld privat verkauft bevor sie auf Portale kommen.
- Direktansprache: Zielgebiet festlegen, Häuser identifizieren die interessant wirken (Leerstand, Renovierungsbedarf) und Briefeinwurf mit konkretem Kaufinteresse.
Was beim Privatverkauf zu prüfen ist
Ohne Makler: du bist für Due Diligence selbst verantwortlich:
- Grundbuch: Auszug anfragen und auf Lasten, alte Grundschulden, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte prüfen. Mehr: Grundbuchauszug.
- Energieausweis: Pflicht seit 2014. Verkäufer muss ihn vorlegen. Fehlt er: Verdacht auf Sanierungsstau. Mehr: Energieausweis.
- Sachwertermittlung: Unabhängige Bewertung beauftragen wenn Preis unklar. Sachverständiger: 500–2.000 EUR. Lohnt sich ab ca. 200.000 EUR Objektwert. Mehr: Immobilien Gutachter.
- Baujahr und Zustand: Leitungen, Heizung, Dach, Feuchte. Bei Altbau: immer Baugutachter einschalten. Kosten: 500–1.500 EUR. Spart oft 5.000–50.000 EUR Überraschungskosten.
Kaufvertrag ohne Makler: Was zu beachten ist
Der Kaufvertrag beim Privatverkauf:
- Notar ist Pflicht: Ohne Notar ist der Kaufvertrag nichtig (§ 311b BGB). Notarkosten trägt üblicherweise Käufer. Den Notar wählt oft der Käufer (Recht auf eigene Notarwahl). Mehr: Notarkosten.
- Vertragsklauseln prüfen: "Gekauft wie gesehen": schließt Gewährleistung aus. Vorsicht bei sehr weitreichenden Haftungsausschlüssen. Bekannte Mängel müssen trotzdem offenbart werden (arglistige Täuschung).
- Vorlaufzeit: Notar schickt Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor Termin — Pflicht! Genugen Zeit zum Prüfen lassen. Anwalt hinzuziehen für komplexe Fälle.
- Übergabe: Protokoll erstellen, Zählerstände notieren, Schlüssel zählen. Mehr: Wohnungsübergabe.
Kostenlos, praxisnah, ohne Werbung
Häufige Fragen
Wie viel Provision spart man beim Hauskauf ohne Makler?
Typisch 3,57% des Kaufpreises (Käufer-Anteil nach Halbteilungsgrundsatz). Bei 400.000 EUR: 14.280 EUR gespart. Bei Direktverkauf (Verkäufer hat auch keinen Makler): potenziell bis zu 7,14% Gesamtprovision im Marktpreis eingespart.
Wo finde ich Häuser ohne Makler?
Portale mit Privatangeboten (ImmoScout24 "von privat", Kleinanzeigen), lokale Anzeigenblätter, Netzwerk und Empfehlungen, Direktansprache (Briefeinwurf bei interessanten Objekten). In ländlichen Regionen: deutlich mehr Privatverkäufe als in Großstädten.
Ist ein Hauskauf ohne Makler riskant?
Nur wenn man nicht weiß worauf man achten muss. Risiken: mangelnde Objektprüfung, Kaufpreisfehler, fehlende Vertragskenntnis. Gegenmaßnahmen: unabhängige Bewertung, Baugutachter, Anwalt für Vertragscheck, Grundbuchauszug eigenständig bestellen.
Kann ich den Kaufvertrag selbst aufsetzen?
Nein — der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), sonst ist er nichtig. Der Notar erstellt den Vertrag (neutral für beide Parteien) auf Basis eurer Einigung. Für komplexe Fälle: eigenen Anwalt hinzuziehen.