Mietvertrag Vorlage: Was drinstehen muss, welche Klauseln unwirksam sind und wo du Vorlagen bekommst

Was ein Mietvertrag gesetzlich enthalten muss

Pflichtangaben für einen wirksamen Mietvertrag:

• Vertragsparteien: Vollständige Namen und Anschriften beider Parteien (Vermieter und alle Mieter). Mehrere Mieter: alle namentlich aufführen — alle haften dann gesamtschuldnerisch. Mehr: Mietvertrag für Vermieter.
• Mietobjekt: Genaue Beschreibung der Wohnung (Adresse, Etage, Lage im Gebäude, Wohnfläche in m², mitgemietete Nebenräume: Keller, Stellplatz, Garten).
• Mietbeginn und Dauer: Datum des Mietbeginns. Bei unbefristetem Vertrag: keine Endangabe nötig. Bei befristetem Vertrag: Endatum UND sachlicher Befristungsgrund (§ 575 BGB: Eigenbedarf, Abriss, Umbau). Mehr: Zeitmietvertrag.
• Miethöhe: Kaltmiete, Warmmiete (inkl. aller Nebenkosten), Kaution (max. 3 Kaltmieten). Alle Zahlungsmodalitäten klar angeben. Bei Staffelmiete: alle Stufen explizit aufführen. Mehr: Staffelmiete.

Wichtige Klauseln im Mietvertrag

Was du zusätzlich regeln solltest:

• Nebenkosten-Abrechnung: Welche Nebenkosten umgelegt werden (Auflistung nach §2 BetrKV), Abrechnungsturnus (jährlich), Vorauszahlungshöhe. Nicht genannte Kosten: nicht umlegbar. Mehr: Nebenkostenabrechnung.
• Haustierhaltung: Klausel zu Haustieren: großer Zankpunkt. Kleintiere (Hamster, Vögel) dürfen nicht grundsätzlich verboten werden (BGH). Hunde und Katzen: mit Einzelfall-Erlaubnisvorbehalt möglich. Pauschalverbot: oft unwirksam.
• Schönheitsreparaturen: Kann auf Mieter übertragen werden — aber nur mit wirksamer Klausel (keine starren Fristen, keine Quotenabgeltung). Mehr: Renovierungspflicht.
• Untervermietung: Ob und unter welchen Bedingungen Untermiete erlaubt ist. Vollständiges Verbot: unwirksam (Mieter hat bei berechtigtem Interesse Anspruch auf Erlaubnis). Mehr: Untervermietung.

Häufige Klauseln die der BGH für unwirksam erklärt hat

Diese Klauseln nicht in den Mietvertrag aufnehmen:

• Starre Renovierungsfristen: "Alle 3 Jahre Küche/Bad, alle 5 Jahre Wohnräume" — unwirksam (BGH 2004). Die gesamte Schönheitsreparaturklausel fällt dann weg. Mehr: Renovierungspflicht.
• Endrenovierungsklausel + Quotenabgeltung kombiniert: Besonders wenn Wohnung unrenoviert übergeben wurde: komplett unwirksam. Mieter muss dann gar nicht renovieren.
• Verbot von Dübeln/Bilderaufhängung: Pauschalverbot von Dübeln: unwirksam. Mieter darf in zumutbarem Rahmen Bilder aufhängen. Reparaturpflicht bei Auszug: gilt natürlich.
• Zu hohe Kleinreparaturgrenze: Über ~150 EUR pro Einzelfall oder ~300 EUR/Jahr: überhöht, Grenze unwirksam. Kleinreparaturklausel kann teilweise angepasst werden.
• Vollständiges Haustierverbot: Für Kleintiere: immer unwirksam. Für größere Tiere: Erlaubnisvorbehalt möglich, Pauschalverbot nicht. Mehr: Mietrecht.

Wo du rechtssichere Mietvertragsvorlagen bekommst

Quellen für Vermieter:

• Hauseigentümer-Verbände: Haus & Grund Deutschland: Mitgliedern stehen aktuelle, BGH-konforme Mietvertragsvorlagen zur Verfügung (kostenpflichtig, aber rechtlich geprüft). Regionaler Haus & Grund Verein: oft günstiger als Mitglied.
• Online-Plattformen: ImmobilienScout24, Immonet, Haufe: kostenpflichtige Vorlagen. Mietrecht.de, anwalt.de: Vorlagen oft mit Erläuterungen. Vorsicht bei kostenlosen Vorlagen ohne Datum: können veraltete Klauseln enthalten.
• Fachanwalt Mietrecht: Bei besonderen Situationen (Staffelmiete, Zeitmietvertrag, WG-Vermietung, möbliert): individuelle Beratung sinnvoll. Kosten: 200–500 EUR für maßgeschneiderten Vertrag — schützt vor teuren Klausel-Fehlern.
• Was du immer prüfen solltest: Aktueller Stand (BGH-Rechtsprechung ändert sich): Vorlage aus 2010 kann unwirksame Klauseln haben. Spezifische Regelungen für deine Situation (möbliert, WG, Gewerblich?). Mehr: Mietrecht Vermieter.

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