Die Nettomietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger bei Immobilien. Sie zeigt, wie viel Prozent deines eingesetzten Kapitals du jährlich als Mietüberschuss zurückbekommst — nach Abzug aller laufenden Kosten.
Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite: Der Unterschied
| Kennzahl | Formel | Typischer Wert | Aussagekraft |
|---|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | 3–7% | Schnellcheck, aber ungenau |
| Nettomietrendite | (Jahreskaltmiete − Kosten) ÷ (Kaufpreis + NK) × 100 | 2–5% | Realistisches Bild des Ertrags |
Die Bruttomietrendite überschätzt den tatsächlichen Ertrag um 1–2 Prozentpunkte. Für ernsthafte Investitionsentscheidungen immer die Nettomietrendite berechnen.
Nettomietrendite berechnen: Formel und Schritt-für-Schritt
Nettomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Schritt 1: Jahreskaltmiete ermitteln
Monatliche Kaltmiete (ohne Nebenkosten) × 12 = Jahreskaltmiete.
Beispiel: 900 € × 12 = 10.800 €/Jahr
Schritt 2: Jährliche Kosten abziehen
| Kostenposition | Typischer Wert | Im Beispiel (70 qm) |
|---|---|---|
| Hausverwaltung | 5–8% der Jahreskaltmiete | 540–864 € |
| Instandhaltungsrücklage | 8–12 €/qm/Jahr | 560–840 € |
| Mietausfallrisiko (Reserve) | 2% der Jahreskaltmiete | 216 € |
| Nicht umlegbare Nebenkosten | 300–600 €/Jahr | 400 € |
| Gesamtkosten | ca. 1.716–2.320 € | |
| Nettomieteinnahmen | 8.480–9.084 € |
Schritt 3: Gesamtinvestition berechnen (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
| Position | Prozentsatz | Bei 250.000 € KP |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5% je Bundesland | 8.750–16.250 € |
| Notar + Grundbuch | ca. 1,5% | 3.750 € |
| Maklerprovision | 0–3,57% | 0–8.925 € |
| Gesamtinvestition | 262.500–278.925 € |
Schritt 4: Formel anwenden
Beispiel: (8.780 € ÷ 268.000 €) × 100 = 3,28% Nettomietrendite
Nettomietrendite Rechner: Rechenbeispiele nach Städten
Die Nettomietrendite variiert stark je nach Standort. Hier eine realistische Übersicht für deutsche Städte:
| Stadt | Kaufpreis (70 qm) | Kaltmiete/Mon. | Bruttorendite | Nettorendite (ca.) | Bewertung |
|---|---|---|---|---|---|
| München | 650.000 € | 1.400 € | 2,6% | 1,8–2,2% | Kritisch |
| Frankfurt | 420.000 € | 1.100 € | 3,1% | 2,3–2,8% | Grenzwertig |
| Berlin | 380.000 € | 1.050 € | 3,3% | 2,5–3,0% | Akzeptabel |
| Hamburg | 380.000 € | 1.100 € | 3,5% | 2,8–3,3% | Akzeptabel |
| Hannover | 220.000 € | 850 € | 4,6% | 3,5–4,2% | Gut |
| Leipzig | 180.000 € | 750 € | 5,0% | 3,9–4,6% | Sehr gut |
| Chemnitz | 100.000 € | 520 € | 6,2% | 5,0–5,8% | Top |
Hinweis: Nettomietrendite nach Abzug von Hausverwaltung (6%), Instandhaltung (10 €/qm/Jahr), Mietausfallrisiko (2%) und Kaufnebenkosten (10%). Eigene Berechnung im Kapitalanlage-Rechner.
Was ist eine gute Nettomietrendite 2026?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Städte |
|---|---|---|
| Unter 2,5% | Kritisch — negativer Cashflow | München Innenstadt, Hamburg Alster |
| 2,5–3,5% | Akzeptabel — kaum Cashflow | Berlin, Hamburg, Frankfurt |
| 3,5–5,0% | Gut — positiver Cashflow möglich | Leipzig, Dresden, Hannover |
| Über 5,0% | Sehr gut — starker Cashflow | Chemnitz, Halle, Magdeburg |
Faustregel: Eine Nettomietrendite von mindestens 3,5% ist nötig damit die Immobilie sich (mit 80% Fremdfinanzierung bei 3,5% Zins) selbst trägt. Darunter gibt es monatliche Zuzahlungen.
Nettomietrendite berechnen mit Kredit: Der Cashflow-Check
Die Nettomietrendite allein sagt noch nicht, ob die Immobilie monatlich positive Zahlen schreibt. Der Cashflow ist die entscheidende Zahl für Kapitalanleger mit Finanzierung:
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete (Einnahmen) | +900 € |
| Hausgeld (Verwaltung + Rücklage) | −220 € |
| Kreditrate (Zins + Tilgung, 80% FK) | −750 € |
| Mietausfallreserve | −18 € |
| Monatlicher Cashflow | −88 € (Zuzahlung!) |
| Tilgungsanteil (Vermögensaufbau) | +350 € |
| Vermögenszuwachs gesamt | +262 €/Monat |
Selbst bei negativem Cashflow baut sich durch die Tilgung Vermögen auf. Mehr dazu: Passive Einnahmen aufbauen.
Nettomietrendite vs. Eigenkapitalrendite
Die Nettomietrendite bezieht sich auf die Gesamtinvestition (Kaufpreis + NK). Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt den Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung und liegt typischerweise 2–3× höher:
Beispiel: 3,5% Nettomietrendite auf 270.000 € → 9.450 € Nettoertrag/Jahr.
Eigenkapital eingesetzt: 54.000 € (20%). Eigenkapitalrendite: 9.450 ÷ 54.000 = 17,5% — vor Finanzierungskosten.
Nach Finanzierungskosten (Zinsanteil abziehen): ca. 6–8% Eigenkapitalrendite realistisch in guten Märkten.
Häufige Fehler bei der Renditeberechnung
- Nur Bruttomietrendite berechnen: Führt zu 1–2% Überschätzung. Immer Kosten abziehen.
- Kaufnebenkosten vergessen: 10–15% des Kaufpreises erhöhen die Gesamtinvestition erheblich.
- Instandhaltung unterschätzen: Gerade bei Altbauten können 15–20 €/qm/Jahr nötig sein.
- Hausgeld falsch einrechnen: Nur der nicht-umlegbare Anteil (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung) ist Kosten des Vermieters.
- Leerstand ignorieren: Plane mindestens 2–4 Wochen Leerstand pro Jahr ein.
- Warmmiete statt Kaltmiete: Für die Renditeberechnung immer nur die Nettokaltmiete verwenden.
Nettomietrendite verbessern: 5 Hebel
- Miete an Markt anpassen: Günstig vermietete Bestandsobjekte bieten oft Potenzial — innerhalb der Mietpreisbremse.
- Kosten senken: Hausverwaltungsvertrag neu verhandeln, günstigere Versicherung, Eigenverwaltung prüfen.
- Modernisierung mit Mieterhöhung: 8% der Modernisierungskosten/Jahr können auf die Miete umgelegt werden.
- Kaufpreis drücken: Jede 10.000 € Preisreduktion erhöht die Rendite — Verhandlung lohnt sich.
- B-Lagen statt A-Lagen: In Leipzig, Erfurt oder Halle sind Renditen von 5%+ noch realistisch.
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FAQ: Nettomietrendite berechnen
Was ist die Formel für die Nettomietrendite?
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Die Kosten umfassen Hausverwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko und nicht umlegbare Nebenkosten.
Wie hoch sollte die Nettomietrendite sein?
Als Mindestrendite gelten 3,5% für eine Immobilie mit 80% Fremdfinanzierung bei aktuellen Zinsen (ca. 3,5%). Darunter entsteht monatlicher Zuzahlungsbedarf. Über 5% gilt als sehr gut.
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite bezieht nur den Kaufpreis ein, die Nettomietrendite zieht alle Kosten ab und bezieht auch die Kaufnebenkosten (10–15% des KP) in die Investitionsbasis ein. Die Differenz beträgt typischerweise 1–2 Prozentpunkte.
Nettomietrendite berechnen: Welche Kosten muss ich einrechnen?
Hausverwaltung (5–8% der Miete), Instandhaltungsrücklage (8–15 €/qm/Jahr), Mietausfallrisiko (2%), nicht umlegbare Nebenkosten. Bei Eigentumswohnungen: Anteil des Hausgeldes der nicht auf Mieter umlegbar ist.
Was ist die Nettomietrendite bei der Eigenkapitalrendite?
Die Nettomietrendite misst den Ertrag auf das Gesamtkapital. Die Eigenkapitalrendite misst den Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital und liegt durch den Fremdkapitalhebel deutlich höher — typisch 6–12% nach Finanzierungskosten.
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Unsere Einschätzung
Die Bruttomietrendite ist eine Marketingkennzahl. Makler nutzen sie, weil sie immer besser aussieht als die Wahrheit. Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, rechnet ausschließlich mit der Nettomietrendite — alles andere ist Wunschdenken.
Die Formel — und warum 80% sie falsch anwenden
Korrekte Nettomietrendite-Formel
(Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Bewirtschaftungskosten: Instandhaltung + Hausverwaltung + Leerstandsrisiko + nicht umlagefähige NK
Der häufigste Fehler: Bewirtschaftungskosten werden komplett weggelassen oder zu niedrig angesetzt. Das verfälscht die Rendite um 1–2 Prozentpunkte. Bei einem 300.000-Euro-Objekt sind das bis zu 6.000 Euro Renditeunterschied pro Jahr — kein Rechendetail, sondern kaufentscheidend.
Vollständiges Rechenbeispiel: 3-Zimmer-Wohnung, 68 qm, Leipzig-Connewitz
| Position | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 195.000 € | Angebotspreise Connewitz 2025: 2.700–3.100 €/qm |
| Grunderwerbsteuer (5,5% Sachsen) | + 10.725 € | Je Bundesland unterschiedlich, 3,5–6,5% |
| Notar + Grundbuch | + 3.900 € | Ca. 2% des Kaufpreises |
| Maklerprovision (3,57%) | + 6.960 € | Seit 2020 geteilt — oft verhandelbar |
| Gesamtkapitaleinsatz | 216.585 € | |
| Kaltmiete/Monat | 800 € | Mietspiegel Leipzig 2025: 7,80–9,20 €/qm |
| Jahreskaltmiete | 9.600 € | |
| Instandhaltung (1,50 €/qm/Mon.) | − 1.224 € | Reservepflicht: mind. 1,00 €/qm/Mon. bei Bestand |
| Hausverwaltung (6% der Miete) | − 576 € | Marktüblich: 25–35 €/WE/Monat |
| Leerstand/Mietausfall (2%) | − 192 € | Leipzig: Leerstandsquote unter 3% |
| Nicht umlagefähige NK | − 180 € | Anteil Versicherung, WEG-Sonderumlage |
| Nettomieteinnahmen p.a. | 7.428 € | |
| Nettomietrendite | 3,43% | Gut für eine Großstadt |
Zum Vergleich: Die Bruttomietrendite wäre 9.600 ÷ 195.000 × 100 = 4,92%. Der Unterschied von 1,49 Prozentpunkten ist nicht akademisch — er bestimmt, ob die Immobilie nach Steuer einen positiven Cashflow liefert.
Nettomietrendite-Rechner — eigene Immobilie berechnen
Nettomietrendite 2026: Was in deutschen Städten realistisch ist
| Stadt | Nettomietrendite (typisch) | Kaufpreisfaktor (median) | Bewertung |
|---|---|---|---|
| München | 1,5–2,2% | 38–46 | Rendite-schwach, Wertsteigerungswette |
| Hamburg | 2,2–3,0% | 30–38 | Solide, wenn Mikrolage stimmt |
| Berlin | 2,5–3,5% | 28–36 | Stark polarisiert — Lage entscheidet alles |
| Frankfurt a. M. | 2,0–2,8% | 33–40 | Büromigranten treiben Mieten — aber Kaufpreise auch |
| Köln | 2,8–3,5% | 26–32 | Unterschätzte Universitätsstadt |
| Leipzig | 3,2–4,5% | 20–28 | Bestes Rendite/Risiko-Verhältnis in DE (2025) |
| Dresden | 3,0–4,2% | 21–28 | Wachstum durch TSMC-Ansiedlung — früh einsteigen |
| Nürnberg | 2,8–3,6% | 24–30 | Solider B-Stadtstandard |
Quellen: Engel & Völkers Marktbericht 2025, empirica-Regio, lokale Mietspiegel. Werte für Bestandswohnungen 60–90 qm, Bj. 1970–2000.
Die 5 häufigsten Fehler bei der Renditeberechnung
Wer nur den Kaufpreis als Basis nimmt, überschatzt die Rendite um 0,3–0,8 Prozentpunkte. Bei 10% Nebenkosten kostet eine scheinbar 4%-Immobilie real nur 3,6%. Immer mit Gesamtkapitaleinsatz rechnen.
Viele Einsteiger rechnen 0,50 €/qm/Monat — das reicht für normalen Verschleiß, nicht für eine Heizungserneuerung (8.000–15.000 €). Realistisch: 1,00–1,50 €/qm/Monat für Bestand.
Zwischen Auszug und Neuvermietung vergehen meist 4–10 Wochen. Bei 12.000 € Jahresmiete kostet eine 6-Wochen-Vakanz 1.400 €. Mindestens 1,5% Leerstandsrisiko einplanen.
Rendite und Finanzierung sind zwei verschiedene Rechnungen. Die Nettomietrendite zeigt die Qualität des Objekts — unabhängig von Kredit oder Eigenkapital. Zinsen gehören in die Cashflow-Rechnung, nicht in die Renditeberechnung.
Eine langjährig untervermietete Wohnung mit 650 € in einem 800-€-Markt zeigt künstlich niedrige Rendite. Immer mit lokalem Mietspiegel gegenchecken.
Eigenkapitalrendite: Das Instrument der Fortgeschrittenen
Die Nettomietrendite misst den Ertrag auf das eingesetzte Gesamtkapital. Die Eigenkapitalrendite zeigt, was du auf dein eigenes Geld erzielst — und hier entfaltet der Hebel seine Wirkung.
| Szenario | EK (20%) | Fremdkapital | Nettomietrendite | EK-Rendite (nach Zins) |
|---|---|---|---|---|
| 80% Finanzierung | 43.317 € | 173.268 € | 3,43% | ca. 7,2%* |
| 100% Eigenkapital | 216.585 € | 0 € | 3,43% | 3,43% |
* Annahme: Zins 3,8% p.a., 30 Jahre, Tilgung 2%. EK-Rendite vor Steuern, vereinfacht. Hebel funktioniert nur solange Mietrendite > Finanzierungszins.
Das ist der Kern-Grund, warum Immobilien als Kapitalanlage so attraktiv sind. Den vollständigen Renditerechner findest du hier.
Wann ist eine Nettomietrendite "gut"? Unsere Grenzwerte 2026
| Nettomietrendite | Bewertung | Unser Fazit |
|---|---|---|
| Unter 2% | Nicht investierbar (reine Rendite) | Nur kaufen wenn Wertsteigerung fast sicher |
| 2,0–2,9% | Schwach, aber haltbar | A-Städte: nur mit sehr niedrigen Zinsen positiv rentabel |
| 3,0–3,9% | Marktüblich für Großstädte | Kaufen, wenn Finanzierungszins unter 3,5% |
| 4,0–5,0% | Gut — klarer positiver Cashflow | B-Städte, gute Randlagen: Kaufen |
| Über 5% | Sehr gut — oder Warnsignal prüfen | Warum ist es so günstig? Lage, Leerstand, Strukturwandel checken |
Das Wichtigste auf einen Blick
- Nettomietrendite = die einzige ehrliche Renditezahl beim Immobilienkauf
- Immer Gesamtkapital (inkl. Nebenkosten) als Basis — nicht nur Kaufpreis
- Bewirtschaftungskosten: mindestens 20–25% der Bruttomiete einplanen
- Leipzig, Dresden, Augsburg: beste Nettomietrendite unter deutschen Großstädten 2025
- Unter 3% Netto brauchst du eine sehr gute Wertsteigerungsstory — oder du lässt es
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite zieht keine Kosten ab: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite berücksichtigt Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten und bezieht auch die Kaufnebenkosten ein. Sie ist die aussagekräftigere Zahl.
Wie hoch sollte die Mietrendite sein, damit eine Immobilie sich lohnt?
Als Faustregel: Bruttomietrendite über 4%, Nettomietrendite über 3%. In Großstädten wie München ist oft nur 2,5–3% brutto realistisch — dort rechnet sich die Investition vor allem durch Wertsteigerung und den Hebeleffekt bei der Eigenkapitalrendite.
Kann ich die Nettomietrendite selbst berechnen?
Ja, mit dem kostenlosen Rendite-Rechner. Einfach Kaufpreis, Kaufnebenkosten, monatliche Kaltmiete und geschätzte laufende Kosten eingeben — du siehst sofort Brutto- und Nettomietrendite sowie die Eigenkapitalrendite.
Was ist die Nettorendite bei Immobilien?
Nettorendite Immobilien ist ein synonym für Nettomietrendite — beide Begriffe beschreiben dieselbe Kennzahl: die tatsächliche Rendite einer Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall). Berechnung: (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Eine gute Nettorendite liegt 2026 bei über 3,0% — idealerweise über 3,5%, um Finanzierungskosten zu decken. A-Städte (München, Frankfurt) erreichen oft nur 1,5–2,5%, B-Städte wie Leipzig 3,5–5%.
Nettorendite Immobilien berechnen: Welche Kosten ziehe ich ab?
Für die Nettorendite bei Immobilien ziehst du folgende jährliche Kosten ab: 1) Nicht umlagefähige Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage 1–2 €/qm/Monat), 2) Hausverwaltung (ca. 5–8% der Jahresmiete), 3) Leerstandsrisiko (1–2 Monatsmieten/Jahr als Reserve einkalkulieren), 4) Kaufnebenkosten erhöhen den Nenner (ca. 10% des Kaufpreises für Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Der Rendite-Rechner übernimmt diese Berechnung automatisch.
Wann lohnt sich eine Immobilie trotz niedriger Nettomietrendite?
Eine Nettomietrendite unter 3% lohnt sich trotzdem, wenn: (1) die Lage starke Wertsteigerung verspricht (A-Städte München, Hamburg), (2) der Hebeleffekt durch Fremdkapital die Eigenkapitalrendite auf 8–15%+ treibt, oder (3) Steuervorteile (AfA + Werbungskosten) die reale Belastung senken. Entscheidend ist die Gesamtrendite aus Mietrendite + Wertsteigerung + Steuereffekt.
Wie unterscheidet sich die Eigenkapitalrendite von der Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite misst den Return auf den Gesamtkaufpreis (ohne Hebel). Die Eigenkapitalrendite misst nur den Return auf das eingesetzte Eigenkapital — und ist durch Fremdfinanzierung viel höher. Beispiel: 3% Nettomietrendite auf 300.000 Euro, aber 80% Fremdkapital = mögliche Eigenkapitalrendite von 10–15% auf die 60.000 Euro Eigenkapital.
Offizielle Quellen & Weiterführende Links
Das Wichtigste auf einen Blick
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 – schnell, aber ungenau
- Nettomietrendite: (Miete − alle Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 – die ehrliche Zahl
- Richtwert: Brutto > 4%, Netto > 3% – unter 2,5% netto lohnt sich Immobilie selten
- Kaufnebenkosten: 9–12% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler) immer einrechnen
- Steigerung: Höhere Miete, weniger Leerstand oder günstigerer Einkauf verbessern die Rendite sofort
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Nicht umlegbare Kosten = Hausverwaltung (ca. 5–8% der Miete) + Instandhaltungsrücklage (ca. 1–2 €/qm/Monat) + Mietausfallrisiko (ca. 2% p.a.)
