Zeitmietvertrag: Befristeter Mietvertrag — wann er erlaubt ist, was drinsteht und Fallstricke
Wann ein Zeitmietvertrag zulässig ist
Die gesetzlichen Voraussetzungen nach § 575 BGB:
- Nur 3 zulässige Befristungsgründe: 1) Eigenbedarfsgrund: Vermieter oder Angehöriger will nach Ablauf einziehen. 2) Abriss oder grundlegende Umgestaltung: nach Ablauf soll abgerissen oder umgebaut werden (bewohnte Räume nicht möglich). 3) Berufsbedingte Weitervermietung: der Vermieter will die Wohnung selbst für Dienstzwecke nutzen (z.B. Unterkunft für Mitarbeiter).
- Befristungsgrund muss angegeben sein: Im Mietvertrag muss der Befristungsgrund explizit und konkret angegeben sein. Ohne Angabe oder mit allgemeiner Begründung ("persönliche Gründe"): automatisch unwirksam → Vertrag gilt als unbefristet.
- Schriftform zwingend: Befristeter Mietvertrag muss schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB). Mündlicher Zeitmietvertrag: gilt als unbefristeter Vertrag.
- Verlängerung möglich: Zeitmietverträge können einmalig verlängert werden — auch mit geändertem Befristungsgrund. Aber: Gesamtbefristungsdauer darf nicht unrealistisch lang sein. Mehr: Mietvertrag.
Folgen eines unwirksamen Zeitmietvertrags
Was passiert wenn die Befristung unwirksam ist:
- Automatische Umwandlung: Unwirksame Befristung (falscher oder fehlender Grund, falsche Form): Mietvertrag gilt automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB). Mieter kann nicht einfach nach vermeintlichem Ablauf rausgeschmissen werden.
- Häufige Unwirksamkeitsgründe: Befristungsgrund zu vage ("evtl. Eigenbedarf", "möglicherweise Umbau"), Eigenbedarfsgrund nicht glaubwürdig konkretisiert, fehlende Schriftform, Befristungsgrund existiert tatsächlich nicht. Mehr: Eigenbedarfskündigung.
- Kein Ablauf ohne Kündigung: Auch wenn Befristung wirksam ist: Vermieter muss den Mieter mind. 3 Monate vor Ablauf informieren (§ 575 Abs. 2 BGB). Ohne Benachrichtigung: Mieter kann 3 Monate Verlängerung verlangen. Kein automatisches Ende.
- Mieter-Rechte: Mieter kann bei unwirksamer Befristung vom Vermieter Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Vermieter kann dann nur noch ordentlich kündigen (mit vollen Kündigungsfristen und -gründen). Mehr: Mietrecht Mieter.
Rechte beider Parteien während des Zeitmietvertrags
Was während der Laufzeit gilt:
- Mieter kann nicht vorzeitig kündigen (grundsätzlich): Befristeter Vertrag bindet beide Seiten. Mieter kann nicht einfach vorzeitig ausziehen. Ausnahme: Vermieter verletzt wesentliche Pflichten (Mietminderung, Rücktritt). Mehr: Vorzeitige Kündigung.
- Mieter kann auf Aufhebungsvertrag bestehen: Wenn Befristungsgrund von Anfang an nicht existierte: Mieter kann Schadensersatz fordern oder Vertragsauflösung verlangen. Praxis: Mieter, die frühzeitig ausziehen wollen, vereinbaren Aufhebungsvertrag mit Nachmieter-Stellung.
- Mieterhöhung möglich: Auch im befristeten Mietvertrag: Mieterhöhungen nach Mietspiegel zulässig (kein Sonderrecht). Staffelmiete kann vereinbart werden (schriftlich, konkrete Zeitpunkte und Beträge). Mehr: Staffelmiete.
- Renovierung und Instandhaltung: Gleiche Regeln wie unbefristeter Vertrag. Schönheitsreparaturklauseln wirksam soweit BGH-konform. Mehr: Renovierungspflicht.
Wann Zeitmietvertrag sinnvoll ist
Für wen befristete Verträge passen:
- Eigenbedarf geplant: Du weißt, dass du in 2–3 Jahren selbst einziehen willst (Kind zieht zur Uni, Elternteil braucht Pflege). Zeitmietvertrag vermeidet die unsichere Eigenbedarfskündigung. Aber: Eigenbedarf muss zum Zeitpunkt des Abschlusses konkret und realistisch sein.
- Umbau oder Abriss geplant: Wenn nach Ablauf tatsächlich umgebaut wird: korrekte Befristung. Nach Umbau ggf. Wiedervermietung zu neuen Konditionen möglich.
- Alternative: Vertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsoption: Einige Vermieter vereinbaren unbefristeten Vertrag mit Sonderkündigungsrecht. Oder: kurzer befristeter Vertrag mit automatischer Verlängerungsklausel. Letzteres: von Gerichten kritisch bewertet. Mehr: Mietvertrag Vorlage.
- Für Mieter bei Umzug oder Auslandsaufenthalt: Wenn Mieter selbst nur kurz bleiben will: Zeitmietvertrag schützt Vermieter (kein unbefristetes Mietverhältnis). Praktisch: Untermiete oder möblierte Vermietung als Alternative. Mehr: Untervermietung.
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Häufige Fragen
Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig?
Nach § 575 BGB nur bei 3 Gründen: 1) Eigenbedarfsplanung (konkret, nicht vage), 2) geplanter Abriss/grundlegender Umbau, 3) berufliche Eigennutzung nach Ablauf. Befristungsgrund muss explizit im Vertrag stehen. Schriftform zwingend. Ohne Grund oder mit unklarem Grund: Vertrag gilt als unbefristet.
Was passiert wenn der Zeitmietvertrag unwirksam ist?
Der Vertrag gilt automatisch als unbefristeter Mietvertrag. Vermieter kann den Mieter nach vermeintlichem Ablauf nicht einfach vor die Tür setzen. Nur ordentliche Kündigung mit gesetzlichen Gründen (Eigenbedarf, Pflichtverletzung) möglich — mit vollen Kündigungsfristen.
Kann der Mieter einen Zeitmietvertrag vorzeitig kündigen?
Grundsätzlich nein — der Vertrag bindet beide Seiten. Ausnahmen: wesentliche Pflichtverletzung des Vermieters, einvernehmlicher Aufhebungsvertrag, oder wenn die Befristung von Anfang an unwirksam war (dann: Vertragsauflösung verlangbar).
Muss der Vermieter den Mieter vor Ablauf des Zeitmietvertrags informieren?
Ja — mindestens 3 Monate vor Ablauf muss der Vermieter den Mieter auf das Ende des Mietverhältnisses hinweisen (§ 575 Abs. 2 BGB). Ohne Hinweis: Mieter kann 3 Monate Verlängerung verlangen. Kein automatisches Ende ohne Information.