Der Erbbauzins gilt in der Praxis oft als simple Prozentgröße auf den Grundstückswert. Für Kapitalanleger, die ein Erbbaurecht erwerben, refinanzieren oder mit dem Erbbauzins-Rechner gegenrechnen, reicht diese Vereinfachung nicht aus. Entscheidend ist, wie der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage ermittelt wird, welcher Zinssatz-Korridor je nach Grundstückstyp und Erbbaurechtsgeber üblich ist und unter welchen Voraussetzungen eine spätere Anpassung überhaupt zulässig ist. Wer die Gesamtrendite eines Erbbaurechts sauber gegen ein Volleigentum abwägen will, kommt zudem am Kaufpreisfaktor nicht vorbei. Dieser Beitrag ordnet die Berechnung rechtlich und rechnerisch ein.
Erbbauzins als Reallast: die rechtliche Einordnung
Der Erbbauzins ist das wiederkehrende Entgelt, das der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks zahlt. Rechtlich wird er nicht als schuldrechtlicher Mietzins behandelt, sondern nach § 9 ErbbauRG als Reallast konstruiert: Die Vorschriften des BGB über Reallasten finden entsprechende Anwendung. Das bedeutet, der Zahlungsanspruch ist dinglich mit dem Grundstück verbunden und wird im Erbbaugrundbuch als Belastung eingetragen. Für Investoren ist das relevant, weil der Erbbauzins damit unabhängig vom jeweiligen Grundstückseigentümer fortbesteht — ein Verkauf des Grundstücks ändert nichts an der Zahlungspflicht des Erbbauberechtigten.
Aus dieser Konstruktion folgt auch der besondere Charakter des Zahlungsverzugs: Erst wenn der Erbbauberechtigte mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist, kann der Grundstückseigentümer den Heimfallanspruch geltend machen. Für die laufende Bewertung eines Erbbaurechts als Investitionsobjekt ist das ein wichtiger Risikofaktor, der bei der Kalkulation von Cashflow-Reserven berücksichtigt werden sollte.
Der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage
Die Höhe des Erbbauzinses wird in aller Regel als Prozentsatz auf den Bodenwert des Grundstücks vereinbart — nicht auf den Gebäudewert, denn dieser gehört während der Laufzeit wirtschaftlich dem Erbbauberechtigten. Als Referenzgröße für den Bodenwert dient in der Praxis meist der amtliche Bodenrichtwert.
Rechtliche Grundlage nach § 196 BauGB
Die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist bundesweit einheitlich in § 196 BauGB geregelt. Danach sind auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden zu ermitteln, unterteilt in Richtwertzonen mit weitgehend übereinstimmender Art und Maß der Nutzung. Die Bodenrichtwerte sind grundsätzlich zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres neu festzustellen, für steuerliche Bewertungszwecke gelten ergänzende Vorgaben der Finanzverwaltung. Wichtig für die Praxis: Nach Absatz 3 sind die Werte zu veröffentlichen, und jedermann kann bei der zuständigen Geschäftsstelle Auskunft verlangen.
Wie Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte ermitteln
Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Länder beziehungsweise Kommunen, die die Kaufpreissammlung auswerten und die Richtwertzonen festlegen. Wie ein solcher Gutachterausschuss die Werte veröffentlicht und welche Angaben zu Nutzungsart, Geschossflächenzahl oder Erschließungszustand dabei mitgeliefert werden, zeigt beispielhaft das Informationsangebot der Berliner Bodenrichtwertauskunft. Bundesweit sind die Werte zudem über das Portal BORIS-D zusammengeführt, wobei Darstellung und Detailtiefe je nach Bundesland variieren. Für Kapitalanleger ist entscheidend, dass der Richtwert immer für eine Zone gilt und nicht das konkrete Grundstück abbildet — Zu- oder Abschläge für Ecklage, Zuschnitt, Altlasten oder Erschließungsgrad sind gutachterlich gesondert zu berücksichtigen.
Der Bodenrichtwert ist außerdem strikt vom Verkehrswert zu unterscheiden: Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert zu einem Stichtag, keinen individuellen Marktwert des konkreten Grundstücks. Bei Erbbaurechtsverträgen mit langer Restlaufzeit wird er dennoch regelmäßig als praktikable, gerichtsfeste Bezugsgröße herangezogen, weil er transparent, amtlich und regelmäßig fortgeschrieben ist.
Vom Bodenwert zum Erbbauzins: die Berechnungsformel
Die Grundformel lautet: Erbbauzins (jährlich) = Bodenwert × Erbbauzinssatz. Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert (€/m²) multipliziert mit der Grundstücksfläche, gegebenenfalls angepasst um lagebedingte Zu- oder Abschläge. Der Zinssatz selbst ist frei verhandelbar, orientiert sich in der Praxis aber an etablierten Korridoren, die je nach Erbbaurechtsgeber und Nutzungsart deutlich variieren.
Der übliche Zinssatz-Korridor je nach Erbbaurechtsgeber
Kommunale und kirchliche Erbbaurechtsgeber verfolgen meist sozial- oder daseinsvorsorgeorientierte Ziele und setzen niedrigere Sätze an als private oder gewerbliche Anbieter, die eine marktübliche Bodenverzinsung erwarten.
| Erbbaurechtsgeber / Nutzungsart | Üblicher Zinssatz-Korridor p.a. | Typischer Bodenrichtwert-Bereich |
|---|---|---|
| Kommune, Wohnnutzung | 2,0 % – 3,5 % | 150 – 600 €/m² (Klein-/Mittelstädte) |
| Kirchliche Träger, Wohnnutzung | 3,0 % – 4,0 % | 200 – 900 €/m² (variiert stark nach Bistum/Region) |
| Privater Erbbaurechtsgeber, Wohnnutzung | 4,0 % – 6,0 % | 400 – 2.500 €/m² (Großstadtlagen) |
| Gewerbliche Nutzung, private/institutionelle Geber | 5,0 % – 7,0 % | abhängig von Gewerbelage, oft 300 – 1.800 €/m² |
Bandbreiten als Orientierungswerte auf Basis marktüblicher Vertragsgestaltungen; die konkreten Bodenrichtwerte sind stets bei der zuständigen Gutachterausschuss-Geschäftsstelle der jeweiligen Kommune abzufragen.
Rechenbeispiel mit realistischen Bodenrichtwert-Bandbreiten
Ein Grundstück von 500 m² liegt in einer Zone mit einem Bodenrichtwert von 800 €/m². Der Bodenwert beträgt damit 400.000 €. Bei einem privaten Erbbaurechtsgeber und einem vereinbarten Zinssatz von 5,0 % ergibt sich ein jährlicher Erbbauzins von 20.000 € beziehungsweise 1.666,67 € monatlich. Läge dasselbe Grundstück in kommunaler Hand mit einem Satz von 3,0 %, beliefe sich der Erbbauzins auf 12.000 € jährlich — ein Unterschied von 8.000 € pro Jahr allein durch die Wahl des Erbbaurechtsgebers und den davon abhängigen Zinssatz. Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung eines Objekts auf Erbbaurechtsbasis ist diese Spanne oft der entscheidende Hebel, deutlich stärker als kleinere Abweichungen im Bodenrichtwert selbst. Wer verschiedene Konstellationen durchrechnen möchte, kann die Größenordnung vorab mit einem Erbbauzins-Rechner überschlagen.
Anpassung des Erbbauzinses: die Wertsicherungsklausel
Erbbaurechtsverträge laufen typischerweise 60 bis 99 Jahre. Damit der Erbbauzins über diesen Zeitraum nicht real entwertet wird, enthalten die meisten Verträge eine Wertsicherungs- oder Anpassungsklausel, die eine Änderung in bestimmten Abständen erlaubt.
Voraussetzungen nach § 9a ErbbauRG
Bei Wohnzwecken dienenden Bauwerken schränkt § 9a ErbbauRG die freie Erhöhung deutlich ein: Ein Erhöhungsanspruch besteht nur, soweit er unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist. Als Richtschnur gilt, dass eine Erhöhung regelmäßig dann unbillig ist, wenn sie über die seit Vertragsschluss eingetretene Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht — reine Änderungen des Grundstückswerts bleiben also grundsätzlich außer Betracht, es sei denn, sie beruhen auf zulässigen Aufwendungen des Eigentümers oder begünstigen den Erbbauberechtigten besonders. Zusätzlich darf eine Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss beziehungsweise nach der letzten Erhöhung verlangt werden.
Kappungsgrenzen bei gemischter und gewerblicher Nutzung
Dient nur ein Teil des Bauwerks Wohnzwecken, gilt die Beschränkung nach § 9a Absatz 2 ErbbauRG nur anteilig für den entsprechenden Teilbetrag des Erbbauzinses. Bei rein gewerblich genutzten Objekten greift der besondere Billigkeitsschutz nicht in gleicher Schärfe, sodass hier die vertragliche Wertsicherungsklausel — häufig gekoppelt an den Verbraucherpreisindex oder an die Fortschreibung des Bodenrichtwerts — praktisch die zentrale Stellschraube für künftige Anpassungen ist. Für Kapitalanleger empfiehlt sich deshalb eine genaue Prüfung der vertraglichen Anpassungsmechanik vor Erwerb, da sie über die Vertragslaufzeit erhebliche Auswirkungen auf den Cashflow haben kann.
Bedeutung für Kapitalanleger: Rendite, Beleihung und Ablösung
Der laufende Erbbauzins mindert die Nettorendite eines Objekts unmittelbar, da er neben den üblichen Bewirtschaftungskosten als feste Ausgabe zu berücksichtigen ist. Anders als eine Fremdfinanzierung wird er jedoch nicht getilgt, sondern läuft über die gesamte Vertragslaufzeit weiter — ein wesentlicher Unterschied bei der Gegenüberstellung von Erbbaurecht und Volleigentum. Für die Einordnung der Gesamtrendite lohnt zusätzlich ein Blick auf den Kaufpreisfaktor, der neben dem Erbbauzins die zweite zentrale Stellschraube der Objektkalkulation darstellt.
Auswirkung auf Beleihungswert und Finanzierung
Banken berücksichtigen den kapitalisierten Erbbauzins bei der Beleihungswertermittlung regelmäßig wertmindernd, da er eine dauerhafte, dinglich gesicherte Belastung darstellt. Je kürzer die Restlaufzeit des Erbbaurechts im Verhältnis zur Kreditlaufzeit, desto restriktiver fällt die Finanzierungsbereitschaft häufig aus. Für die Objektprüfung ist daher neben dem laufenden Zinssatz auch die verbleibende Vertragslaufzeit sowie eine etwaige Verlängerungsoption von zentraler Bedeutung.
Ablösesumme berechnen
Möchte der Erbbauberechtigte den Erbbauzins vorzeitig ablösen oder das Grundstück später erwerben, wird üblicherweise ein Kapitalisierungsfaktor auf den laufenden Jahreszins angewendet — vereinfacht der Kehrwert des vereinbarten Zinssatzes. Bei einem Zinssatz von 5 % entspricht das näherungsweise dem Zwanzigfachen des Jahreserbbauzinses, bei 3 % dem gut Dreiunddreißigfachen. Diese Überschlagsrechnung ersetzt keine Einzelfallbewertung, gibt aber eine erste Orientierung für die Verhandlung einer Ablösesumme oder eines Grundstückskaufpreises im Rahmen eines Erbbaurechtsverhältnisses.
Steuerliche Behandlung bei vermieteten Objekten
Wird die auf dem Erbbaugrundstück errichtete Immobilie vermietet, zählt der laufend gezahlte Erbbauzins zu den sofort abziehbaren Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, da er als regelmäßig wiederkehrende Belastung und nicht als Anschaffungskosten des Grund und Bodens gilt. Anders zu behandeln ist eine einmalige Ablösezahlung: Wird der Erbbauzins vollständig abgelöst oder das Grundstück später erworben, handelt es sich steuerlich um einen Anschaffungsvorgang, der nicht sofort, sondern nur über die Nutzungsdauer des Gebäudeanteils im Rahmen der Absetzung für Abnutzung wirkt. Für die Investitionsrechnung eines Kapitalanlegers ist diese Unterscheidung zwischen laufendem Zins und Einmalzahlung deshalb nicht nur eine Frage der Liquidität, sondern auch der steuerlichen Verteilung über die Haltedauer. Einen breiteren Überblick über steuerlich relevante Aspekte gibt der Beitrag Immobilien-Steuern für Kapitalanleger.
Weiterführende Informationen zu Immobilienthemen sind unter lukinski.de/ai/ abrufbar.
