Leerstand Immobilien: Kosten, Ursachen und Strategien dagegen

Was Leerstand wirklich kostet

Laufende Kosten beim Leerstand (ohne Mieteinnahmen):

• Entgangene Miete: Bei 1.000 EUR Kaltmiete und 3 Monaten Leerstand: 3.000 EUR Einnahmeausfall.
• Hausgeld (ETW): Läuft weiter — Vermieter zahlt für leere Wohnung. Bei 300 EUR Hausgeld: 900 EUR für 3 Monate.
• Grundsteuer: Keine Befreiung bei Leerstand (außer in bestimmten Fällen bei unverschuldetem Leerstand — Antrag beim Finanzamt möglich).
• Versicherungen: Gebäudeversicherung läuft weiter. Wichtig: Bei Leerstand über 60–90 Tage unbedingt Versicherung informieren! Viele Policen haben Leerstandsklauseln die den Schutz einschränken.
• Nebenkosten: Grundbetrag für Strom, Wasser, Wärme läuft auch bei Leerstand (frostfreie Mindesttemperatur etc.).

Häufige Ursachen für Leerstand

Warum Wohnungen leer stehen:

• Zu hohe Miete: Miete über Markt → Interessenten springen ab. Lösung: Marktmiete realistisch ermitteln. Mehr: Marktmiete berechnen.
• Schlechter Zustand: Unrenovierte Wohnung, veraltete Küche, altes Bad — Mieter vergleichen und wählen. Lösung: Gezielte Renovierung der sichtbaren Bereiche (Küche, Bad, Böden).
• Falsches Inserat: Schlechte Fotos, fehlende Angaben, falsche Kanäle (ImmobilienScout vs. eBay Kleinanzeigen je nach Zielgruppe).
• Sanierungszeiten: Leerstand zwischen Mieterwechsel für Renovierungen. Planung hilft: Handwerker vorbuchen bevor Mieter auszieht.
• Saisonalität: Studentenstädte: Sommer = wenige Nachfrage. Besser: Mietende auf August/September ausrichten.

Maßnahmen gegen Leerstand

Was konkret hilft, Leerstand zu verkürzen:

• Professionelle Fotos: Kosten 150–500 EUR, verkürzen Vermietungszeit erheblich. Helle, aufgeräumte Fotos machen den größten Unterschied.
• Miete anpassen: 5% unter Vergleichsmiete → deutlich mehr Anfragen → bessere Mieterauswahl möglich. Langfristig oft rentabler als Leerstand vermeiden.
• Staging: Leere Wohnungen wirken kleiner. Günstige Möbel oder virtuelles Staging helfen Interessenten, sich vorzustellen wie es bewohnt aussieht.
• Schnelle Reaktionszeit: Auf Anfragen innerhalb von 24h reagieren. Interessenten schauen gleichzeitig mehrere Wohnungen — wer zuerst antwortet, hat den Vorteil.
• Kurzzeitvermietung überbrücken: Bei leerem Objekt kurzfristig über Airbnb/Booking vermieten (nur wo rechtlich erlaubt und Eigentümer/Versicherung zugestimmt haben).

Mehr zur Mietersuche: Mieter finden.

Steuerliche Konsequenzen bei Dauerleerstand

Achtung: Dauerleerstand kann steuerliche Probleme schaffen:

• Liebhabereiprüfung: Wenn eine Wohnung dauerhaft leersteht und keine ernsthaften Vermietungsbemühungen nachweisbar sind, kann das Finanzamt Liebhaberei annehmen → keine Verlustverrechnung mehr möglich.
• Verlustverrechnung bei Leerstand: Solange du nachweislich Vermietungsabsicht hast (Inserate, Makler beauftragt, Renovierung läuft), bleiben Werbungskosten absetzbar auch bei Leerstand.
• Grundsteuer-Erlass: In manchen Bundesländern: Antrag auf Grundsteuer-Erlass bei nachgewiesenem unverschuldetem Leerstand (Naturkatastrophen, gerichtlich angeordnete Sanierung).

Mehr: Steuern Vermieter | Anlage V.

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