Tilgungsplan berechnen: So funktioniert die Kreditr\u00fcckzahlung bei Immobilien
Annuit\u00e4tendarlehen: Wie der Tilgungsplan funktioniert
Die meisten Immobilienkredite in Deutschland sind Annuit\u00e4tendarlehen: Die monatliche Rate (Annuit\u00e4t) bleibt gleich, aber die Zusammensetzung \u00e4ndert sich:
- Zu Beginn: Gro\u00dfer Zinsanteil, kleiner Tilgungsanteil
- Im Verlauf: Zinsanteil sinkt (weil Restschuld sinkt), Tilgungsanteil steigt
- Am Ende: Fast alles Tilgung, kaum noch Zinsen
Formel f\u00fcr monatliche Rate:
Rate = Kredit × (Monatszinssatz / (1 − (1 + Monatszinssatz)^(−Laufzeit in Monaten)))
Mehr zum Annuit\u00e4tendarlehen: Annuit\u00e4tendarlehen erkl\u00e4rt.
Tilgungsplan Beispiel: 300.000 EUR Kredit
Beispiel: 300.000 EUR Kredit, 3,5% Zinssatz, 2% Tilgung, Zinsbindung 15 Jahre:
- Monatliche Rate: 300.000 × (0,035 + 0,02) / 12 = 1.375 EUR
- Jahr 1: Zinsen ca. 10.350 EUR, Tilgung ca. 6.150 EUR, Restschuld ca. 293.850 EUR
- Jahr 5: Zinsen ca. 9.940 EUR, Tilgung ca. 6.560 EUR, Restschuld ca. 267.200 EUR
- Jahr 15 (Zinsbindungsende): Restschuld ca. 222.000 EUR (trotz 15 Jahren Zahlung!)
Das zeigt: Mit 2% Tilgung dauert die vollst\u00e4ndige R\u00fcckzahlung \u00fcber 30 Jahre. H\u00f6here Tilgung (3\u20134%) verk\u00fcrzt die Laufzeit deutlich.
Tilgungssatz: Wie er die Laufzeit beeinflusst
Der Tilgungssatz hat enormen Einfluss auf Gesamtlaufzeit und Zinskosten:
- 1% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 40+ Jahre Laufzeit. Sehr teuer (viele Jahre Zinsen).
- 2% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 ca. 32 Jahre Laufzeit. G\u00e4ngiger Standard.
- 3% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 ca. 24 Jahre Laufzeit. Deutlich schneller schuldenfrei.
- 4% Tilgung: Bei 3,5% Zins \u2192 ca. 19 Jahre. Hohe monatliche Rate, aber maximale Zinsersparnis.
Sondertilgung: Wie sie den Tilgungsplan verk\u00fcrzt
Sondertilgungen (au\u00dferplanm\u00e4\u00dfige Zahlungen) haben eine \u00fcberproportionale Wirkung:
- Warum so effektiv? Jeder zus\u00e4tzlich get\u00fcngte Euro reduziert die Basis f\u00fcr Zinsen \u2014 und spart damit alle zuk\u00fcnftigen Zinsen auf diese Summe.
- Beispiel: 10.000 EUR Sondertilgung bei 3,5% Zins spart \u00fcber 20 restliche Jahre ca. 7.000 EUR Zinsen. Effektive Rendite der Sondertilgung = Kreditzinssatz (3,5%).
- Sondertilgungsrecht vereinbaren: Typisch 5\u201310% der Darlehenssumme pro Jahr ohne Strafgebühr. Immer verhandeln! Mehr: Sondertilgung.
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Häufige Fragen
Was zeigt ein Tilgungsplan?
Monat f\u00fcr Monat: Zinsen und Tilgungsanteil der Rate, sowie die Restschuld. Zeigt wie schnell der Kredit abgebaut wird und wie viele Zinsen insgesamt anfallen.
Wie berechne ich meinen Tilgungsplan?
Formel: Rate = Kreditbetrag × (Monatszinssatz / (1 − (1 + Monatszinssatz)^(−Laufzeit in Monaten))). Einfacher: Tabellenkalkulationen oder Online-Rechner nutzen.
Wie viel Tilgung sollte ich w\u00e4hlen?
Bei aktuellen Zinsen (3\u20134%): mind. 2\u20133% Tilgung empfehlenswert. Bei 2% Tilgung dauert Entschuldung ca. 32 Jahre. Bei 3%: ca. 24 Jahre.
Was passiert wenn ich mehr tilge als im Vertrag?
Daf\u00fcr brauchst du das vereinbarte Sondertilgungsrecht (typisch 5\u201310% der Darlehenssumme/Jahr). Ohne dieses Recht wird eine Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung f\u00e4llig.